銀行拒接泰峯按揭屬虛驚 專家教路上會前準備功夫 即供VS建期付款優劣比拼
2024-03-16 06:00 
王新興集團發展九龍灣新盤泰峯，將於周日首輪發售336伙，早前市傳多間銀行不為項目提供即供按揭，不過，發展商最新公布，已獲多家銀行承造按揭，當中包括90天即供按揭計劃。今次屬虛驚一場，不過銀行一般而言基於甚麼標準去批核樓花按揭，準買家事前應該要做哪些準備功夫去保障自己可順利上會。今次了解事件始末，再由按揭專家一一拆解。
先睇泰峯示範單位
泰峯發展商為本地老牌廠家
泰峯前身為啟德大廈，王新興家族以約十年時間收購項目80%業權後，在2013年提出了強制拍賣申請，並在2015年完成相關聆訊。
項目發展商王新興集團為本地老牌廠家，早於1970年成立毛紡織造廠，及後在90年代起在內地多個省市投資房地產，涉及大型社區住宅、專業批發市場、甲廈、大型購物中心、五星級酒店式服務公寓等，而泰峯為集團首個香港住宅項目，今次發展商邀請新世界作策略夥伴，提供銷售意見、物業管理服務。
泰峯提供807伙，面積由於235至3,415方呎，戶型涵蓋開放式至五房間隔，主打兩房戶，佔421伙。另外，項目基座設有3層商業樓面，樓面面積超過5萬方呎，哈羅香港國際學校幼兒園已承租商場約一半面積；預計關鍵日期為2025年6月底。
項目折實入場372.7萬
項目於上周四開價，首批168伙，發展商提供最高23%折扣優惠，折實平均呎價約14,808元，折實入場價372.7萬元。
首批單位價單定價介乎484.1萬至1154.5萬元，價單呎價16,856至20,991元，扣除最高折扣23%，折實售價約372.7萬至888.9萬元，折實呎價約12,979至16,161元，折實平均呎價14,808元。
首張價單將為買家提供5種付款計劃，分別為「90天、120天、150天現金優惠付款計劃、建築期付款計劃以及靈活建築期付款計劃」，總折扣優惠由 14%至23%。
以首張價單入場單位第2A座6樓E室，面積278方呎，戶型屬開放式間隔，價單定價約484.1萬元，呎價約17,414元，以即供最高折扣23%計算，單位折實售價約372.7萬元，折實呎價約13,406元。如果以靈活建築期付款計劃，折扣額約14%，折實售價約416.3萬元，折實呎價約14,974元。兩種付款計劃折實售價相差9%，約43.6萬元。
早前市傳多間銀行不為項目承造即供按揭，但發展商最新公布，項目已獲多家銀行包括中國銀行(香港)、恒生銀行、東亞銀行及交通銀行等承造按揭，當中包括90天即供按揭計劃。
大型發展商一般受銀行認可
中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於樓花按揭涉及之物業尚未建成，亦未獲入伙紙/滿意紙，銀行實質上是未有法定產業作為抵押；對於銀行來說，承造樓花按揭存在一定潛在風險。故此，銀行在確定承接新盤的樓花按揭前，其實會評估涉及的信貸風險，當中若果已屬於銀行內部認可的發展商，例如是市場上之大型發展商，多年來早已建立良好的建屋商譽及賣樓往績，銀行都願意批出有關新盤的樓花按揭。
對於一些中小型或新冒起的發展商，又或尚未屬於銀行認可的發展商，銀行或對其未有太多瞭解，未必有足夠具信心承造其發展中的樓花按揭；故此在樓盤開售前，銀行需要先進行多方面評估，當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓花期、樓價水平、賣樓成交期、市場風險及與銀行的關係等。
若銀行未能充份掌握相關資料，又或有關資料存在不確定性，導致銀行未具信心為有關項目提供樓花按揭，銀行或會決定拒絕接受有關樓花按揭申請，直至樓盤落成階段才接受現樓按揭貸款。銀行對於樓盤的評估準則不盡相同，評估時間亦可快可慢，發展商可爭取在開售樓盤前之鍵盤時間與銀行加強緊密溝通，以助銀行加速評估。很多時發展商已與一些銀行建立商務關係，獲銀行提供銀團、建築貸款，這些銀行對發展商的財政背景早已較熟悉，相對上較有機會為發展商旗下樓盤提供樓花按揭，但卻並非必然。
準買家事前保障功夫
王美鳳建議，在樓盤正式開賣前，準買家應留意銀行是否接納有關即供樓花按揭申請，若然為該樓盤提供樓花按揭的銀行只有少數家，買家需留意，在分散風險的考慮上，銀行未必願意於同一個樓盤承造太大比例的樓花按揭，故此或會設定限額，當申請量超出限額，銀行或許以額滿為由拒絕接受有關樓花按揭申請。事實上，有關額度亦不排除會隨着預估風險上升而減少。面對此情況，買家或者會感到無所適從，建議可向銀行或按揭轉介公司查詢，瞭解有關新盤項目可獲哪家銀行承接樓花按揭申請。
若然銀行選擇偏少，擔心銀行額度不足問題，買家可於入市前先準備妥當按揭申請所需文件以便入市後盡快向銀行遞交，讓銀行職員可第一時間協助提交按揭申請。過往曾有個別新盤之買家基於遲交齊文件，樓花按揭滿額後而被銀行彈回有關按揭申請。
即供VS建期付款
若果買家並非選擇即供付款，而是建築期付款方式，由於在樓宇落成階段才申請現樓按揭上會，基本上便沒有了銀行是否承造樓花按揭之問題，銀行一般願意接受現樓按揭。但當然，即供付款及建築期付款各有優勝之處，而即供付款之樓價折扣一般較多，這亦是一個相當重要的考慮。其實本地新盤不獲銀行提供樓花按揭的情況不多，因為佔大部份新盤均屬於銀行已熟悉及認可之發展商。
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