英國買樓最怕3大「房屋殺手」樓價可貶值15% 3大置業自保貼士
2024-04-04 14:42 
近年有意到英國置業的港人大增，部份更是直接移居當地，但不論是投資還是自住，入市時都會擔心遇上陷阱，其中就包括令人聞風喪膽的英國樓「三大殺手」，足以令樓價大幅貶值。事實上，英國物業隨意一間都可能超過半世紀樓齡，加上睇樓期間未必能夠非常詳細內外情況，只能在業主接受出價及啟動買賣程序後，甚至到承造按揭、待銀行估價一出才知買入的物業是否貨真價實。那麼準買家要怎樣保障自己？本文列出3大英國買樓貼士防中伏。
購買英國物業過程較為繁複，從挑選樓盤、睇樓到議價，當中需要注意的細節繁多。因此多上網做資料搜集「取經」搜尋買樓經驗分享相當重要，不過有些人卻會忽略英國三大「房屋殺手」。
英國三大「房屋殺手」：
1.日本虎杖
英國人普遍喜歡園藝和綠色植物，很多人花時間打理後花園，不過一種植物卻成為當地業主的惡夢。日本虎杖（Japanese Knotweed）原產於日本，是蓼科虎杖屬植物，葉子呈心形，莖為紅色，開出白色成流蘇狀的花，該植物於19世紀被引入英國，當時作為觀賞植物，但原來它的破壞力驚人。
事實上，日本虎杖可穿透磚塊、混凝土和砂漿，其根部可向地下生長達3米，對牆身及地板造成破壞，令到建築物滲水，加上其成長速度快，一般只需要1個月的時間，就能夠長到1米，最高時更可達到3米。「日本虎杖」每年冬季會冬眠，並在3至4月結束休眠期後繼續生長。
如果屋內﹑附近環境甚至鄰居被不幸日本虎杖入侵，業內人士指物業根本「冇得救」。即使取得環境報告，又向當局申請「落藥水」清除，又或者將整棟物業拆毁，連根拔起甚至連地底下的泥土也一併鏟走，成本甚高，日本虎杖亦有機會死灰復燃。
英國專門治理入侵植物機構的Environet於2021年曾發表的數據顯示，當地有約4%物業、涉及逾89萬間房屋因受日本虎杖入侵而被拖低樓價，每戶樓價平均降低5%，即業主平均要減價逾1.3萬英鎊（約12萬港元）求售，總涉資高達約118億英鎊（約1,164億港元）。截至去年，Environet估計當地有5%物業受日本虎杖入侵所害，令樓價下跌5至15%。
《太陽報》在2022年報道指，一名經營單車旅遊生意的富商Christopher Clarke指，其位於英國倫敦西北部的大宅被日本虎杖攻陷，影響出入及房屋的結構，最嚴重的是導致樓價升幅減少15%，否則現時應約值167萬英磅（約為1,648萬港元），亦因有日本虎杖而未能承造按揭。他指，植物從鄰居住所蔓延過來，入稟向對方索取25萬英磅（約246萬港元）。
2.氡氣
氡氣（Radon）是一種無色無味的放射性有害氣體，存在於石、泥土、建築物中。一般空氣中的氡氣含量不高，不會影響健康。不過氡氣可以從地基滲入屋內，如果冬天長期不開窗，氡氣有可能會積聚。長期處於氡氣濃度高的地區，會有機會增加患癌機率，是繼吸煙後的第二大肺癌成因。
當吸入氡氣後，氡氣會儲存於人體呼吸道內，並會釋放輻射粒子在肺部積聚，而其釋放的輻射會對呼吸道造成損害，這些損害亦包括將正常的細胞轉化成癌細胞，故吸入時間越長，患肺癌的機會就會大增。
3.上升潮氣
英國是一個四面環海的島嶼，屬於海洋性氣候，總是陰雨綿綿，上升潮氣（Rising Damp）亦成為獨立屋常見問題，是指濕氣從地面上升，高於地面大約一米。 通常牆壁底部會出現潮濕問題，有時更可以看到牆上有「Tide mark」。一旦缺乏良好的防潮層或外部地面水平高於防潮層，加上內部空氣不通風，就會令內部出現潮濕及發霉的問題。
上升的潮濕不僅是牆上難看的污漬，若不加以處理，更有可能使木材腐爛，損壞物業結構。生活在潮濕和發霉的環境中也會對健康產生影響，導致各種呼吸道問題，例如呼吸道感染、過敏、哮喘以及免疫系統減弱。
3大英國買樓貼士
1.事前做好資料搜集
現時買家可以網上搵樓，資訊較香港公開透明及集中，英國二手樓大部分放盤，都可在網上樓盤平台找到，這些搵樓網站包括Rightmove、Zoopla及OnTheMarket等等。
在Rightmove或Zoopla選好心水盤後，可以透過電郵或致電查詢，代理一般即日或翌日回覆以及編排睇樓日期時間，視乎市場環境而定。部分質素較好的單位，因睇樓人數眾多，代理索性以開放形式在指定時間、讓準買家自行入內參觀。
另外，現時網上已有英國設有日本虎杖個案及氡氣分佈網站，當中有日本虎杖在英國當地的分佈情況及最新個案數字，亦會教導人們如何分辦，在選擇置業區份前可仔細研究。
2.實地睇樓視察環境
買樓前最好親身到當地視察，最好選擇現成樓，避免購買樓花，減少遇中伏的爛尾樓。同時要留意目標區份的有關新聞，如經濟、人口、就業情況及學習環境等，最好在市中心或成熟地區。若有親戚或朋友在當地居住更好，可向他們了解在當地最新情況。
面對樓齡較舊的二手樓時，由於未必可以從照片中清楚了解樓宇的真實情況，親身睇樓亦能夠更直接視察物業，也較容易進行壓價。
3.Building Survey檢查結構
在英國二手樓買賣不設臨時買賣合約，亦不用繳付首期，而是收樓時一炮過付款，當然亦可等申請按揭後付款。只要在業主接受了出價，買家便可找Building Survey檢查結構，以防自己買了中伏物業。
坊間一般有三個不同級別檢驗報告，適合不同樓齡及詳細程度：
Level 1 – Condition report(約£200 - £400)，最基本檢查報告，僅適合新盤。
Level 2 – Homebuyer report(約£500 - £900)，針對樓盤 狀況和當前市場估值提供總體意見，適用於所有二手物業。
Level 3 – Building survey(約£600 - £1,200)，專為較舊單位 或已更改或非傳統的建築物而設，詳細檢查物業結構和完整性。如樓齡超過五十年或用全現金買入(Cash Buy)，強烈建議用Level 3。
報告費用不一，由最平300英鎊(Level 1)至最貴超過一千英鎊 (Level 3)，亦視乎實際單位面積而定。
檢驗物業存在的問題，會直接影響銀行批出按揭貸款的意願，如銀行無法承造按揭，即代表下手買家只可以用cash buy形式購買，令再次轉讓大打折扣。如銀行無法承造按揭，買家亦可以中止整個買賣程序及時止蝕。
銀行無法承造按揭的「中伏物業」其中包括欠缺EWS1表格（The External Wall System form），即大廈外牆含有易燃物料，日後或需承擔高額的維修費用。
事緣2017年的格倫費爾塔（Grenfell Tower）大火，當時造成逾70人死亡，震撼整個英國。大火原因，《星島頭條》記者向英國建築師查詢，主因是大廈外牆所用的ACM (Aluminium Composite Material) 覆蓋層，該鋁板物料在香港使用亦很普遍，但是英國天氣比香港寒冷，外牆還需要加建夾芯保暖層，大部份發展商會用上「高性價比」的PIR insulation物料，可以做到最平最薄的保暖效果，可以防水但最大問題是不防火。加上鋁板覆蓋層（ACM cladding）與結構牆身中間留有空間（cavity），如不幸遇上火種，火勢可透過打通的空間以及不防火的夾芯保暖層，迅速燃燒整棟物業。
該場大火後衍生出不少後續問題影響二手樓市場，英國政府在2019年推出EWS1表格，18米或以上樓高的建築物，都必須經過防火檢測，包括外牆審查，才可以被銀行承造按揭，變相2019年前落成的物業，若為了降低建築成本，沒有取得EWS1表格，大多淪為難以轉手的「蟹貨」。
根據外媒報道，目前倫敦還有約2000棟未取得EWS1表格的建築物，倫敦以外亦有為數不少的二手物業沒有取得EWS1表格。因此，物業最好是2019年後落成並持有EWS1表格認證。若無法提供，可適當承造按揭，以了解物業或潛在問題，例如地租及管理費亦會影響估值。
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