英国买楼最怕3大「房屋杀手」楼价可贬值15% 3大置业自保贴士
2024-04-04 14:42 
近年有意到英国置业的港人大增，部份更是直接移居当地，但不论是投资还是自住，入市时都会担心遇上陷阱，其中就包括令人闻风丧胆的英国楼「三大杀手」，足以令楼价大幅贬值。事实上，英国物业随意一间都可能超过半世纪楼龄，加上睇楼期间未必能够非常详细内外情况，只能在业主接受出价及启动买卖程序后，甚至到承造按揭、待银行估价一出才知买入的物业是否货真价实。那么准买家要怎样保障自己？本文列出3大英国买楼贴士防中伏。
购买英国物业过程较为繁复，从挑选楼盘、睇楼到议价，当中需要注意的细节繁多。因此多上网做资料搜集「取经」搜寻买楼经验分享相当重要，不过有些人却会忽略英国三大「房屋杀手」。
英国三大「房屋杀手」：
1.日本虎杖
英国人普遍喜欢园艺和绿色植物，很多人花时间打理后花园，不过一种植物却成为当地业主的恶梦。日本虎杖（Japanese Knotweed）原产于日本，是蓼科虎杖属植物，叶子呈心形，茎为红色，开出白色成流苏状的花，该植物于19世纪被引入英国，当时作为观赏植物，但原来它的破坏力惊人。
事实上，日本虎杖可穿透砖块、混凝土和砂浆，其根部可向地下生长达3米，对墙身及地板造成破坏，令到建筑物渗水，加上其成长速度快，一般只需要1个月的时间，就能够长到1米，最高时更可达到3米。「日本虎杖」每年冬季会冬眠，并在3至4月结束休眠期后继续生长。
如果屋内﹑附近环境甚至邻居被不幸日本虎杖入侵，业内人士指物业根本「冇得救」。即使取得环境报告，又向当局申请「落药水」清除，又或者将整栋物业拆毁，连根拔起甚至连地底下的泥土也一并铲走，成本甚高，日本虎杖亦有机会死灰复燃。
英国专门治理入侵植物机构的Environet于2021年曾发表的数据显示，当地有约4%物业、涉及逾89万间房屋因受日本虎杖入侵而被拖低楼价，每户楼价平均降低5%，即业主平均要减价逾1.3万英镑（约12万港元）求售，总涉资高达约118亿英镑（约1,164亿港元）。截至去年，Environet估计当地有5%物业受日本虎杖入侵所害，令楼价下跌5至15%。
《太阳报》在2022年报道指，一名经营单车旅游生意的富商Christopher Clarke指，其位于英国伦敦西北部的大宅被日本虎杖攻陷，影响出入及房屋的结构，最严重的是导致楼价升幅减少15%，否则现时应约值167万英磅（约为1,648万港元），亦因有日本虎杖而未能承造按揭。他指，植物从邻居住所蔓延过来，入禀向对方索取25万英磅（约246万港元）。
2.氡气
氡气（Radon）是一种无色无味的放射性有害气体，存在于石、泥土、建筑物中。一般空气中的氡气含量不高，不会影响健康。不过氡气可以从地基渗入屋内，如果冬天长期不开窗，氡气有可能会积聚。长期处于氡气浓度高的地区，会有机会增加患癌机率，是继吸烟后的第二大肺癌成因。
当吸入氡气后，氡气会储存于人体呼吸道内，并会释放辐射粒子在肺部积聚，而其释放的辐射会对呼吸道造成损害，这些损害亦包括将正常的细胞转化成癌细胞，故吸入时间越长，患肺癌的机会就会大增。
3.上升潮气
英国是一个四面环海的岛屿，属于海洋性气候，总是阴雨绵绵，上升潮气（Rising Damp）亦成为独立屋常见问题，是指湿气从地面上升，高于地面大约一米。 通常墙壁底部会出现潮湿问题，有时更可以看到墙上有「Tide mark」。一旦缺乏良好的防潮层或外部地面水平高于防潮层，加上内部空气不通风，就会令内部出现潮湿及发霉的问题。
上升的潮湿不仅是墙上难看的污渍，若不加以处理，更有可能使木材腐烂，损坏物业结构。生活在潮湿和发霉的环境中也会对健康产生影响，导致各种呼吸道问题，例如呼吸道感染、过敏、哮喘以及免疫系统减弱。
3大英国买楼贴士
1.事前做好资料搜集
现时买家可以网上搵楼，资讯较香港公开透明及集中，英国二手楼大部分放盘，都可在网上楼盘平台找到，这些搵楼网站包括Rightmove、Zoopla及OnTheMarket等等。
在Rightmove或Zoopla选好心水盘后，可以透过电邮或致电查询，代理一般即日或翌日回覆以及编排睇楼日期时间，视乎市场环境而定。部分质素较好的单位，因睇楼人数众多，代理索性以开放形式在指定时间、让准买家自行入内参观。
另外，现时网上已有英国设有日本虎杖个案及氡气分布网站，当中有日本虎杖在英国当地的分布情况及最新个案数字，亦会教导人们如何分办，在选择置业区份前可仔细研究。
2.实地睇楼视察环境
买楼前最好亲身到当地视察，最好选择现成楼，避免购买楼花，减少遇中伏的烂尾楼。同时要留意目标区份的有关新闻，如经济、人口、就业情况及学习环境等，最好在市中心或成熟地区。若有亲戚或朋友在当地居住更好，可向他们了解在当地最新情况。
面对楼龄较旧的二手楼时，由于未必可以从照片中清楚了解楼宇的真实情况，亲身睇楼亦能够更直接视察物业，也较容易进行压价。
3.Building Survey检查结构
在英国二手楼买卖不设临时买卖合约，亦不用缴付首期，而是收楼时一炮过付款，当然亦可等申请按揭后付款。只要在业主接受了出价，买家便可找Building Survey检查结构，以防自己买了中伏物业。
坊间一般有三个不同级别检验报告，适合不同楼龄及详细程度：
Level 1 – Condition report(约£200 - £400)，最基本检查报告，仅适合新盘。
Level 2 – Homebuyer report(约£500 - £900)，针对楼盘 状况和当前市场估值提供总体意见，适用于所有二手物业。
Level 3 – Building survey(约£600 - £1,200)，专为较旧单位 或已更改或非传统的建筑物而设，详细检查物业结构和完整性。如楼龄超过五十年或用全现金买入(Cash Buy)，强烈建议用Level 3。
报告费用不一，由最平300英镑(Level 1)至最贵超过一千英镑 (Level 3)，亦视乎实际单位面积而定。
检验物业存在的问题，会直接影响银行批出按揭贷款的意愿，如银行无法承造按揭，即代表下手买家只可以用cash buy形式购买，令再次转让大打折扣。如银行无法承造按揭，买家亦可以中止整个买卖程序及时止蚀。
银行无法承造按揭的「中伏物业」其中包括欠缺EWS1表格（The External Wall System form），即大厦外墙含有易燃物料，日后或需承担高额的维修费用。
事缘2017年的格伦费尔塔（Grenfell Tower）大火，当时造成逾70人死亡，震撼整个英国。大火原因，《星岛头条》记者向英国建筑师查询，主因是大厦外墙所用的ACM (Aluminium Composite Material) 覆盖层，该铝板物料在香港使用亦很普遍，但是英国天气比香港寒冷，外墙还需要加建夹芯保暖层，大部份发展商会用上「高性价比」的PIR insulation物料，可以做到最平最薄的保暖效果，可以防水但最大问题是不防火。加上铝板覆盖层（ACM cladding）与结构墙身中间留有空间（cavity），如不幸遇上火种，火势可透过打通的空间以及不防火的夹芯保暖层，迅速燃烧整栋物业。
该场大火后衍生出不少后续问题影响二手楼市场，英国政府在2019年推出EWS1表格，18米或以上楼高的建筑物，都必须经过防火检测，包括外墙审查，才可以被银行承造按揭，变相2019年前落成的物业，若为了降低建筑成本，没有取得EWS1表格，大多沦为难以转手的「蟹货」。
根据外媒报道，目前伦敦还有约2000栋未取得EWS1表格的建筑物，伦敦以外亦有为数不少的二手物业没有取得EWS1表格。因此，物业最好是2019年后落成并持有EWS1表格认证。若无法提供，可适当承造按揭，以了解物业或潜在问题，例如地租及管理费亦会影响估值。
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