國策解讀｜「先息後本」加槓桿助內房 學者稱必要手段 惟三年後恐見後遺症
2024-06-22 06:00 
內房舉措接連推出，在多地下調房貸利率、降低首付比例後，多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式，允許借款人在貸款期間僅支付每月利息，月供「本金」低至0元或1元（人民幣下同），而且最長可10年不用還本金，引起市場熱議。「房貸還款先息後本火了」一度登上微博熱搜，對此，有網民表示「先息後本是好政策啊，就相當於大家可以白嫖了」，亦有網民認為「後面還不起的可能性更大」，「這基本上就是美國次貸危機前的還款模式」。不過有內地專家向《星島頭條》表示，「先息後本」屬積極政策，並與中國當前的經濟形勢相對吻合。
前兩年每月只需還1元本金
内地房地產多項利好政策於5月17日密集推出後，多間銀行推出「先息後本」的按揭還款服務。其中，平安銀行早前宣傳抵押貸款業務時，提到「二階段還款」、「雙周供」、「輕鬆還」與「氣球貸」等4類還款方式。
按當前上海房貸新政調整後的首套房利率3.5%，假設貸款100萬元、還款期限30年，「輕鬆還」模式前兩年每月只需還1元本金，加上利息後月供在2,800元至2,900元之間。從第三年開始，如按等額本息每月還款4,673元。整體而言，在等額本息模式下，本金及利息總額為161萬元，「輕鬆供」最終本息總額約為167萬元。曾有業內人士認為，「先息後本」終究只是還款方式改變，應償還的貸款本息並未減少。
「氣球貸」產品早已出現
中國（深圳）綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余淩曲接受《星島頭條》訪問時，認為「這是一個積極的政策」，與當前的經濟形勢相對吻合。
他表示，早在十幾年前就出現過相類似「氣球貸」（Balloon Loan）產品，惟當時房價因供不應求一直上漲，導致該類產品被叫停。如今房地產市場已變為供過於求，且疫情之後，經濟並未完全恢復，國內收入及消費等都未達到疫情前水平，在此背景下，監管當局才開始對這類產品放行。
余淩曲表示，目前深圳房地產都有企穩的跡象。根據深圳市房地產中介協會數據顯示，5月深圳全市二手房錄得4,871套，按月下降1.4%，按年則增35.2%。深圳市房地產中介協會指出，按年下降主要是因五一假期消費者出遊，錄得量較少，若剔除該因素，5月6日至31日日均錄得量較4月日均增長10%。
對購房人士而言，他認為好壞取決於當前的經濟形勢，也取決於大家對未來的收入預期。「這是國家層面的一種認識和假設」。他續指，不管是宏觀經濟還是老百姓的收入都處於底部狀態，未來曲綫都會是一個向上升的方式，那麽先息後本就與該曲綫相對吻合。
對3類人群更具吸引力 增強現有消費能力
余淩曲指出，這類產品對3類人群更有吸引力。一是年輕人，他認為年輕人收入會隨年齡增長及閲歷提高而提升，如果是按照原來的「等額等息」，則相當於每月房貸支出都是一樣的，其實對年輕人沒那麽友好。他舉例稱，「比如年輕人現在一個月掙一萬，五年十年後，收入到五萬。這種情況下，『先息後本』，『氣球貸』先少後多是與收入相吻合。」
其次，他表示疫情期間很多個體戶和公司都出現困難，很多人收入降低，但預期未來能好轉，在當前情況下，「先息後本」能把當前的難關先過掉，並避免出現房子被拍賣等情況，當人們收入在未來慢慢企穩提升，才增加房貸支出；第三，對現在的存量房，以前還房貸和首付都比較高，可能購買者已還十年貸，其實他當下房貸壓力沒有那麽大。在此情況下，「氣球貸」可以減少當期的房貸支出，增強現有的消費能力。
老百姓加槓桿 對房地產市場企穩有幫助
他還表示，過去倡導的「去槓桿」是強調房地產開發企業的槓桿，而非老百姓房地產消費，「現時國家政策在一定程度上鼓勵家庭提高槓桿，提升內需。」
余淩曲分析指，老百姓花更多的家庭收入購買房屋，發展商才有資金「回籠」以償還銀行貸款，對內房市場企穩是有幫助。
同時，「氣球貸」在一定程度上降低了房貸壓力，對銀行來講也是降低風險的方式。他認為該政策是「在各類風險中取得平衡」。如果沒有這樣的政策，房地產市場本身及房地產企業爆雷的風險可能更大。
三年過後若經濟仍低迷 「就會變成風險事件」
不過，余淩曲稱風險還是存在。他指，宏觀來看，如三年只還息，三年過後若仍低迷，就會變成風險事件了。他認為，這是「相機抉擇」，這一類的業務可以在當前形勢下開展，但監管角度會控制規模，不會放任銀行把這類業務擴展到極大的水平；如果三年之後經濟仍沒好轉，也可以再采取其他對衝方式，如進一步延長先息後本的期限，從原來的三年變成五年，甚至十年等。另外，該政策亦是「救急不救窮」，他表示，銀行也會視乎申請人收入是否穩健。
他還建議内房，要把當前政策作為一個穩定市場、防範風險的舉措，而不應錯誤理解為進一步擴大房地產儲備開發和囤地的信號。他稱，「當前的重點應該還是防風險，對市場要企穩，還是以保為主，並不是刺激性政策。」另外，內房發展商可以抓住這個契機，加快銷售，以買家資金償還銀行利息，以鞏固資產負債表。
記者：付佳琪
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