為降流標風險 土地批租制度須深度改革｜謝偉銓

為了加快公營房屋建屋進度，政府在去年6月宣布重啟私人參建資助出售房屋計劃，名為「樂建居」。原定首幅招標的樂建居地皮位於東涌第122區，計劃於去年底推出，但因應當時市況而暫緩。政府之後改於今年3月推出位於柴灣公園旁的樂建居項目，希望藉其港島區及鄰近港鐵站位置優勢，吸引更多發展商入標競投。惟當局最終仍僅接獲一份標書，並因地價標金未達政府的底價而流標收場。

負責官員解釋，市場對項目反應欠佳，原因之一是預期中的減息周期遲遲未有出現，令入標者風險增加，「計唔掂數」。

但不少市場人士都認為，項目要求及條款多，鎖售限制嚴，初期資金流壓力大，應是入標者卻步的主因。

當中包括地皮位處山坡和涉及樹木保育；中標者須負責平整地盤及興建有蓋行人通道駁通柴灣港鐵站；只能在項目落成後一次過將所有單位出售，不能預售「樓花」或分批推售。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓

柴灣祥民道(樂建居)地皮。

香港特區政府房屋局6月13日舉行記者會，公布私人興建資助出售房屋先導計劃（“樂建居”）的政策框架。圖為房屋局局長何永賢（中）、房屋局常任秘書長王天予（左）和房屋局副秘書長吳文傑（右）。

政府之後改於今年3月推出位於柴灣公園旁的樂建居項目。

原定首幅招標的樂建居地皮位於東涌第122區，計劃於去年底推出，但因應當時市況而暫緩。

加上項目買家只限合資格申請居屋的人 士、售價規定為當時市價的65折、政府不會「包底」提供回購保證等等，均令到入標者感到風險增加，令項目吸引力大減。

招標條款太繁太辣

事實上，這已是過去短短一年半以來，第6次有政府和法定機構的發展項目出現流標。在去年8月招標的荃灣油柑頭「港人首置」地皮，同樣只接獲一份標書並因未到價而流標，最後須轉交房協接手興建。

不論政府是否決定將柴灣及東涌地皮也收回自行發展，還是在大幅修訂招標條款後再重新推出市場，相關的人力物力和時間損失都難以追回，與希望借助市場力量以加快建屋的初心背道而馳。

早於兩年前的旺角洗衣街原水務署大樓用地招標爭議，筆者已批評政府的招標條款太繁太辣，過分偏重保障政府的利益和官員的烏紗帽子，漠視市場情況與發展商面對難處。

要求中標者負責一些他們未必「拿手」和高效的工作，例如提供大量基建及公共設施，以至地區諮詢和與不同政府部門之間的溝通協調。

這些工作往往涉及部門審批，時間與結果都難以有效控制，增加入標者的合規成本和須面對的不明朗因素，自然導致入標價趨向保守，最後不被當局接納而流標。

若政府肯一早自行處理這些與建屋、銷售和商業營運沒有重大關連的前期及附加工作，或承諾會為中標者提供便利與協調，以「促進者」而非單純「監管者」的角色，一同「拍住上」積極解決項目推展期間可能遇到的種種問題。

雖然項目推出招標的時間可能會略為延遲，政府初期的人手和資源投入可能會有所增加，但相信可換來較高的地價收益、較短的完成時間和有效降低流標風險，令庫房與整體社會都得益，可說是「除笨有精」。

筆者早前向特首提交的2024年施政報告建議書，其中一個主要建議，便是促請政府改革現時過於單一的土地批租模式。

善用市場力量和多元融資

當中包括招標制度，以及檢討已過時及欠缺彈性的土地規劃和用途規管機制，通過更加積極、主動的土地政策來推動經濟及產業發展，同時避免因短中期的市場低潮，而影響香港的長遠發展和城市建設。

具體改革建議包括，引入筆者在今年初《預算案》諮詢時已提出的賣地「分成」制度，減少入標者須於短時間內支付所有地價而承受的風險和不明朗因素，由政府分擔部分風險，但同時可以分享未來市場好轉帶來的發展成果。

此外，不論是負責造地、賣地、規劃、建屋、規管或審批的各級官員，都必須謹記除了做好監察者的工作，亦要扮演好促進者的角色，不要令用意良好的規劃大綱圖淪為紙上談兵，欠缺落實發展的決心和時間表。

土地開發方面，筆者認同在平衡了政府財政、業界人手及市場情況下，政府將優先推展北部都會區發展的大原則。

但北都以外的土地改劃及填海造地計劃也不應大幅減慢以至停頓，應透過善用市場力量和多元融資方案繼續有序推展，協助政府建立土地儲備，有利推動經濟和產業的發展。下期再介紹筆者今年的其他土地及房屋政策倡議。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員