自住物業轉出租有幾好？或慳3成首期兼享低息 注意失兩項稅務優惠
2024-08-05 06:15 
按證保險公司日前宣布由本周四（8日）起，將按個別情況考慮批准合資格業主將自住物業出租，當中包括家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業或其他特別需要出租物業，但該業主本身需在相關物業已自住最少12個月。不過，究竟新措施可為合資格業主帶來甚麼好處？又有甚麼地方需要注意？
一般出租物業需做六成按揭
若以合資格業主持有一個承造九成按揭、價值600萬元物業為例，在舊政之下，如果想將自住單位轉為出租，業主需轉按及申請六成按揭；就算樓價沒有升跌，業主也要多付三成首期以才符合資格，亦即約180萬元。換言之，新措施的一大好處，是可有助業主少付三成首期作出租。
早年承做按揭息率封頂較低
同時，鑑於近年處於加息周期，最新按揭計劃多為「H+1.3%，封頂位為P-1.75%」，即實際按息高達4.125厘；相反，較早前承做的按揭計劃封頂息率多為「P-2.5厘」，甚至是更低的息率。
若以當中息差約0.75厘、供款30年作計算，每貸款100萬元的每月供款將相差425元；貸款360萬就相差約1,530元，一年可達18,360元。因此，如果業主在新政之下，毋須轉按以符合出租物業要求，並沿用舊有按揭計劃供樓，將大大減低息率負擔。
出租物業不能享按息扣稅
然而，業主也要注意，一旦將自住物業轉為出租，將同時失去兩項稅務優惠。第一，「居所貸款利息扣稅」原本可以讓業主將供樓利息的開支作為扣稅一部份，合共20個年度可以扣減，每年上限10萬元，但只限於自住物業。
此外，早前施政報告提出，由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報稅年度內，是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲為止。
持有物業不能享租金扣稅
第二，業主將物業出租後，亦可能要租賃其他住宅作居住，但將不能享有扣稅優惠。本港政府自2022/23年稅季開始新增「住宅租金扣除」，納稅人以租客身份租賃合資格住宅處所，納稅人與同住配偶都可獲扣除租金限額，每年上限10萬元，即租住單位平均月租8,333元，基本上可用盡扣稅額，若以最高稅率17%計算，每個財年最多可少交1.7萬元薪俸稅，即每月約1,400元；不過，這只限於納稅人及同住配偶在港沒有持有任何住宅物業。
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