置業必讀！了解物業「估價」準則 4種常用估值法 「複雜物業必需詳細估值」
2024-08-20 06:00 
香港樓市下調，不少物業業主因為資金流轉問題，需要將手頭上的物業減價出售，地產代理們亦利用這個契機，向一些資金充裕的投資者推介不同的物業。普通的代理，只提供物業的基本資料，但比較資深或有能力的，會為準買家提供市場分析，並作出估算，部分再專業一些的，更會提供專業產業測量師的估價報告，給準買家參考。筆者十多年前，曾擔任某國際測量師行估價部主管，所以身邊有不少物業投資好友，都會向我查詢那些估價報告是否可靠。
筆者與其他物業投資者一樣，不時收到物業推廣文件及估價報告，對一些有興趣的物業，我們的團隊不單止看附在報告最後一頁的估值數字，更會仔細研究報告每一部分的內容，希望從中了解到，估價者如何計算出物業的價值，以確保其可信性，釐定投資風險。
坊間有不同形式的估價報告，當然如果是涉及交投量高的中小型住宅或工商單位，簡單的報告，應已涵載足夠資料讓準買家了解其價值。倘若涉及一些相對複雜的物業，例如：整幢的辦公樓、商場、住宅、酒店、甚至是不同用途的綜合體和具發展潛力的地皮或舊樓等，簡單的報告不足以表達測量師箇中的評估意見。
4種常用的估值方法
香港物業市場甚至法庭，一般只會認可由「香港測量師學會」專業會員制訂的估價報告，學會亦有其估價準則，當中清楚列出物業估值的規定，特別是報告內容。為使讀者易於明白，筆者在此只簡單概括地，闡述一般投資者在估價報告中需要留意的主要內容。
詳細的估價報告，在首數頁應會列出估價委託人的估值要求，包括：估值基礎及評估日期，估價人員亦會說明專業標準、估值假設、資料來源、量度單位、業權調查、現場勘查和他的專業資格等，不少人會忽略這幾頁的資訊，因而錯判了投資風險。
報告主體當然會涵蓋物業基本資料，包括：地址、位置、面積、土地註冊處業權紀錄（如按揭、違例建築物命令）、佔用情況（如自用、出租或空置）、建築物樓齡及其狀況、周邊環境、相關地契及法例下的發展規管（如規劃及地契用途限制）等。
除上述外，估價人員會說明估值方法，一般較常用及比較直接的方法是「比較法」（Comparable Transactions Method），即是將物業與其他類似的物業成交作出直接比較，仔細的報告會闡明所引用的參考成交和分析，令人易於明白估值的思路及判斷。
對於一些收租物業如商舖，估價人員會用「投資法」（Investment Method）作評估，他們會以市場回報率，資本化租金收入，從而得出物業的估值。
至於一些具重建價值的舊樓或可發展的地皮，市場通常會用「剩餘法」（Residual Method）或「現金流貼現法」（Discounted Cash Flow Method）以作評估。
聘專業測量師提供估價報告
「剩餘法」簡單而言，是先評估項目在完成發展後出售所帶來的收益，再扣除發展成本，如：建築費、專業費、市場推廣費、交易費、利息及發展商利潤等，所得出的剩餘價值，就是土地發展價值。
「現金流貼現法」跟「剩餘法」的理念差不多，估價人員會將發展項目所有未來收入及支出先作出評估，再以某一「貼現率」(Discount Rate) 將這些「未來值」推算回到估價日期的價值，把貼現後的總收入減去總支出，便會得到餘下的土地發展價值。
除了以上4種比較普遍使用的估值方法，市場還有其他方法以針對某些特別情況及物業，例如：用於評估一些特別設計廠房的「重置成本法」（Replacement Cost Method）、計算商舖租值的「利潤法」（Profit Method）和「區間法」（Zoning Method），在此不作深入解說。
估值報告絕對有其參考價值，對一些複雜且價值相對高的物業，投資者應聘用專業測量師提供詳盡的估價報告，或許費用會高一些，但相對物業本身的價值及投資風險，只是九牛一毛，不應該吝嗇這區區成本。雖則如此，委託人亦不應將所有投資責任放在估價人員身上，因為他們沒有水晶球，能預知未來物業市場的升跌，投資前作多方面考量，才可降低風險。
温偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）
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