置業必讀!了解物業「估價」準則 4種常用估值法 「複雜物業必需詳細估值」

2024-08-20 06:00

置業必讀!了解物業「估價」準則  4種常用估值法 「複雜物業必需詳細估值」
置業必讀!了解物業「估價」準則 4種常用估值法 「複雜物業必需詳細估值」

香港樓市下調,不少物業業主因為資金流轉問題,需要將手頭上的物業減價出售,地產代理們亦利用這個契機,向一些資金充裕的投資者推介不同的物業。普通的代理,只提供物業的基本資料,但比較資深或有能力的,會為準買家提供市場分析,並作出估算,部分再專業一些的,更會提供專業產業測量師的估價報告,給準買家參考。筆者十多年前,曾擔任某國際測量師行估價部主管,所以身邊有不少物業投資好友,都會向我查詢那些估價報告是否可靠。

筆者與其他物業投資者一樣,不時收到物業推廣文件及估價報告,對一些有興趣的物業,我們的團隊不單止看附在報告最後一頁的估值數字,更會仔細研究報告每一部分的內容,希望從中了解到,估價者如何計算出物業的價值,以確保其可信性,釐定投資風險。

坊間有不同形式的估價報告,當然如果是涉及交投量高的中小型住宅或工商單位,簡單的報告,應已涵載足夠資料讓準買家了解其價值。倘若涉及一些相對複雜的物業,例如:整幢的辦公樓、商場、住宅、酒店、甚至是不同用途的綜合體和具發展潛力的地皮或舊樓等,簡單的報告不足以表達測量師箇中的評估意見。

4種常用的估值方法

香港樓市下調,不少物業業主因為資金流轉問題,需要將手頭上的物業減價出售,地產代理們亦利用這個契機,向一些資金充裕的投資者推介不同的物業。
香港樓市下調,不少物業業主因為資金流轉問題,需要將手頭上的物業減價出售,地產代理們亦利用這個契機,向一些資金充裕的投資者推介不同的物業。
溫偉明十多年前,曾擔任某國際測量師行估價部主管,所以身邊有不少物業投資好友,都會向他查詢那些估價報告是否可靠。
溫偉明十多年前,曾擔任某國際測量師行估價部主管,所以身邊有不少物業投資好友,都會向他查詢那些估價報告是否可靠。
香港物業市場甚至法庭,一般只會認可由「香港測量師學會」專業會員制訂的估價報告,學會亦有其估價準則,當中清楚列出物業估值的規定,特別是報告內容。
香港物業市場甚至法庭,一般只會認可由「香港測量師學會」專業會員制訂的估價報告,學會亦有其估價準則,當中清楚列出物業估值的規定,特別是報告內容。
詳細的估價報告,在首數頁應會列出估價委託人的估值要求,包括:估值基礎及評估日期,估價人員亦會說明專業標準、估值假設、資料來源、量度單位、業權調查、現場勘查和他的專業資格等,不少人會忽略這幾頁的資訊,因而錯判了投資風險。
詳細的估價報告,在首數頁應會列出估價委託人的估值要求,包括:估值基礎及評估日期,估價人員亦會說明專業標準、估值假設、資料來源、量度單位、業權調查、現場勘查和他的專業資格等,不少人會忽略這幾頁的資訊,因而錯判了投資風險。
一些具重建價值的舊樓或可發展的地皮,市場通常會用「剩餘法」(Residual Method)或「現金流貼現法」(Discounted Cash Flow Method)以作評估。
一些具重建價值的舊樓或可發展的地皮,市場通常會用「剩餘法」(Residual Method)或「現金流貼現法」(Discounted Cash Flow Method)以作評估。

香港物業市場甚至法庭,一般只會認可由「香港測量師學會」專業會員制訂的估價報告,學會亦有其估價準則,當中清楚列出物業估值的規定,特別是報告內容。為使讀者易於明白,筆者在此只簡單概括地,闡述一般投資者在估價報告中需要留意的主要內容。

詳細的估價報告,在首數頁應會列出估價委託人的估值要求,包括:估值基礎及評估日期,估價人員亦會說明專業標準、估值假設、資料來源、量度單位、業權調查、現場勘查和他的專業資格等,不少人會忽略這幾頁的資訊,因而錯判了投資風險。

報告主體當然會涵蓋物業基本資料,包括:地址、位置、面積、土地註冊處業權紀錄(如按揭、違例建築物命令)、佔用情況(如自用、出租或空置)、建築物樓齡及其狀況、周邊環境、相關地契及法例下的發展規管(如規劃及地契用途限制)等。

除上述外,估價人員會說明估值方法,一般較常用及比較直接的方法是「比較法」(Comparable Transactions Method),即是將物業與其他類似的物業成交作出直接比較,仔細的報告會闡明所引用的參考成交和分析,令人易於明白估值的思路及判斷。

對於一些收租物業如商舖,估價人員會用「投資法」(Investment Method)作評估,他們會以市場回報率,資本化租金收入,從而得出物業的估值。

至於一些具重建價值的舊樓或可發展的地皮,市場通常會用「剩餘法」(Residual Method)或「現金流貼現法」(Discounted Cash Flow Method)以作評估。

聘專業測量師提供估價報告

「剩餘法」簡單而言,是先評估項目在完成發展後出售所帶來的收益,再扣除發展成本,如:建築費、專業費、市場推廣費、交易費、利息及發展商利潤等,所得出的剩餘價值,就是土地發展價值。

「現金流貼現法」跟「剩餘法」的理念差不多,估價人員會將發展項目所有未來收入及支出先作出評估,再以某一「貼現率」(Discount Rate) 將這些「未來值」推算回到估價日期的價值,把貼現後的總收入減去總支出,便會得到餘下的土地發展價值。
除了以上4種比較普遍使用的估值方法,市場還有其他方法以針對某些特別情況及物業,例如:用於評估一些特別設計廠房的「重置成本法」(Replacement Cost Method)、計算商舖租值的「利潤法」(Profit Method)和「區間法」(Zoning Method),在此不作深入解說。

估值報告絕對有其參考價值,對一些複雜且價值相對高的物業,投資者應聘用專業測量師提供詳盡的估價報告,或許費用會高一些,但相對物業本身的價值及投資風險,只是九牛一毛,不應該吝嗇這區區成本。雖則如此,委託人亦不應將所有投資責任放在估價人員身上,因為他們沒有水晶球,能預知未來物業市場的升跌,投資前作多方面考量,才可降低風險。

温偉明

嘉華國際營銷及市場策劃總監(香港地產)

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