負資產金額破沙士紀錄 惟影響不如當年惡劣 李聲揚︰多得政府過去多年政策
2024-11-03 06:00 
本欄並非專講樓市，本人也非樓市大好友，只是認為坊間看得太淡，而近來樓市仍有不少值得留意的現象，所以今篇還是講樓市。
曾經有一段頗長的時間，大約是2005年至2019年左右，不少香港人都有一個共同夢想：就是「來多一次沙士」。當然，這些人並非黑心，也不是想有人染病。只是沙士期間樓價大跌，然後十幾年一直幾乎有升無跌。事後看來，「沙士買樓」當然是世紀良機。
然後大家知道了，經過2019年的社運，香港迎來了2020年的世紀疫情，以及移民潮。樓價就高位下跌不少，但那些一直「希望」沙士重臨的人，有好開心嗎？好像也沒有。英文有句說話，「Be Careful What You Wish For」。
新鮮滾熱辣的新聞，是第三季的負資產數字，突破4萬宗。以宗數計，和沙士時的高峰10萬宗，仍有段距離。但以金額計，卻已突破沙士時的紀錄，難怪令不少人嘩然。
樓價下跌 負資產大升不意外
負資產當然不是好消息，可是細心想一下，負資產是「病徵」，也就是結果，「病因」是樓價下跌。換個講法，既然人人都知樓價已下跌，負資產宗數大升，又怎會是意外？至於金額方面，正是因為現在樓價仍遠高於沙士時，所以負資產涉及的金額，也當然較當年為高。
當然，負資產是一代香港人之痛，筆者家中也曾經歷。負資產總會令人聯想到斷供，然後銀行收樓，變銀主盤，無家可歸，甚至令人聯想到更負面的自尋短見，也有人認為會拖累銀行體系 — 這些在沙士時，都曾經出現過。
可是，現在的情況，卻好像不一樣。雖然一直說經濟差，但看經濟數字，和沙士時相比，實在差天共地。同樣地，銀行體系，也好像沒有甚麼問題，早前滙控（0005）和渣打（2888），股價才創出一年新高。不錯，有些銀行的壞帳大升（滙控也是）—但源頭是商業地產（寫字樓或商舖，也包括香港以外的地區），而不是住宅。
失業率低 有收入就供得起樓
為何情況大不同？很簡單，首先因為現在經濟環境，真的不差。固然筆者這樣說會令人覺得離地，但看數字，現在香港的失業率是3%左右，沙士時是近9%，這是十分關鍵，因為只要有收入，就供得起樓，而只要準時還款，銀行極少會對自住樓「Call Loan」。
另一個原因，也是「多得」政府過去多年的政策。有一段極長的時間，香港人認為樓價只升不跌，人人抱怨買不到樓。政府當時亦推出了不少「辣招」—但請大家不要表錯情，種種招數，從來不是要令你容易上車，而是要保證，買得起樓的，都是口袋極深，可以抬一大舊首期，而收入又高的人。再講白一點，就是保證只有實力人士才買樓，不希望有人勉強買樓，到樓市逆轉時就即時斷供，拖累銀行。這些措施，當然有其爭議，但客觀地，也令到即使現在負資產大升，斷供情況也沒有大升。
租金續升 香港仍是宜居之地
說了這麼多負面消息，還是值得留意其他較正面的發展。首先，筆者經常強調，大家應留意租務市場。剛公佈的數字，看到租金指數連升7個月，去到5年高位。這當然也部份反映了不少人覺得樓市仍要跌，不如先租住樓。但同時間，也代表香港仍是宜居之地 — 否則一個人人離開的城市，租金很難會升。
正如筆者早前文章所言，樓價最關鍵的因素，並非經濟，甚至不是息口，不是租金，而是人口流動。早前看到有項有趣統計：今年頭三季，姓名是普通話拼音的買家，有8,133宗，佔906億元。以往全年紀錄呢？以宗數計是10,000宗，以金額計是940億元。相信今年的數字，很可能會打破紀錄。
當然，有內地買家，不代表他們可以承接所有沽盤，不代表他們會不問價地買，也不代表樓價只升不跌。但以「普通話拼音」買家數目看來，不少內地人仍然鍾情香港。在這情況下，應該有助樓市回穩。
循例利申一下：筆者只有平價大西北自住樓一層，從來沒有第二個物業（海外也沒有），也沒有和任何地產商或代理有具體合作。固然樓市回暖，筆者也應開心，但筆者實在沒有甚麼誘因要唱好樓市。樓價只升不跌，對新一代來說也不是好事。還是那句，若是決定長久在香港居住，現在買樓，應不是太差的時機。
Patreon作者 李聲揚
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