新闻追击|测量界倡废综合发展区制度

2021-08-10 00:00

(星岛日报报道)本港住宅土地供应短缺,惟改划土地所需时间向来冗长,财政司司长陈茂波近日率先透露,正研究透过修改《城市规划条例》加快供应。相关消息公布后,随即引起地产界人士关注,尤指属房屋供应「大户」之一的综合发展区(CDA),向城规会作出规划申请时一直「最为头痛」,过去五年以来约三分之一项目未能成功闯关。长期研究有关课题的测量界人士指出,综合发展区一般规模较大,惟业权分散,加上港府迟迟未有着力改善具潜力发展用地的交通配套,令相关申请往往被拒,反而拖慢房屋整体供应,建议修例容许分拆发展,甚或废除已运作四十五年的综合发展区制度,让发展商按本身进度收购重建,重新释出有关土地的发展潜力。

当局早于一九七六年把综合发展区纳入分区计画大纲图内,以促使市区重整,以及逐步淘汰互不协调及不符合规划意向的用途。发展「综合发展区」用地,发展商须先向城规会申请发展许可,过程中需要一并呈交「总纲发展蓝图」(MLP),申请人需要拟备有关环境、社区、交通、排水/排污和古迹文物影响评估的报告,并需交予各专家部门审批,难度高于一般规划申请。

翻查资料,现时本港多区均有综合发展区用地,当中包括土瓜湾、油塘,以及元朗等旧楼密集的区份。根据发展局早前向立法会提交的文件,城规会过去五年共接获一百四十二宗涉及综合发展区的规划申请,当中只有九十九宗获批,十九宗申请被拒,申请人撤回申请也有二十二宗。数字也显示,近年没有成功覆核个案,反映有关申请极难「翻案」。

香港测量师学会土地政策小组主席刘振江表示,经过长时间观察,留意到综合发展区一般规模较大,惟发展商若有意收购相关用地,必须统一全部业权,由于业权分散,致相关用地收购往往花上数以十年时间亦难以发展。虽然综合发展区内,规划往往较一般用地多元化,惟他形容:「目标好,但现实情况难以做到,变成没有目标。」

他指出,现实情况下,将用地划为综合发展区,反而拖慢住宅用地供应,故建议政府除去相关制度,让地产商可以按自己的进度收购重建,以加快土地发展。他举例指,若整个区域的占地约十万方尺,地产商仅收购到三万方尺,应让地产商率先兴建住宅,然后再收购毗邻用地。

另有现任城规会成员表示,综合发展区的发展规模一般较大,故政府希望相关地段可整合发展,惟除了统一业权外,审批的时间一般亦较长;因应现时土地供应紧张,他建议当局灵活处理,就个别用地的进度,采取不同的方式应对,例如分拆成数个项目等。

刘振江亦指,学会多年来一直提出「基建先行」的概念,二〇一八年发表的《施政报告》亦首度提出相关概念。惟他指出,现时部分潜在发展用地,没有落实相关基建的时间表,致地产商未必收购,即使收购后亦因应没有道路接驳市区致难以发展。他举例指,因应南港岛线(西段)一直未有落实时间表,致薄扶林一带即时具发展潜力,现时亦未能有效发展;另外,港铁屯马线由屯门至天水围站之间,涉及距离相当长,惟途经只有兆康站及待兴建的洪水桥站,致沿途区份难以发展,故政府应考虑参考港岛线的做法,在沿途增加更多站,以增加附近一带的发展密度。

身兼房委会委员的浸大财务及决策系副教授麦萃才指出,政府确立基建先行原则,惟城规会往往会因应交通配套问题而拒批出住宅项目的发展,故两者未能配合,产生「有鸡先定有蛋先」的问题,建议政府当局可考虑新加坡或内地的方法,加强行政主导,就相关已锁定进行发展区份,加快相关城规的审批程序。

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