新闻追击｜测量界倡废综合发展区制度

(星岛日报报道)本港住宅土地供应短缺，惟改划土地所需时间向来冗长，财政司司长陈茂波近日率先透露，正研究透过修改《城市规划条例》加快供应。相关消息公布后，随即引起地产界人士关注，尤指属房屋供应「大户」之一的综合发展区（CDA），向城规会作出规划申请时一直「最为头痛」，过去五年以来约三分之一项目未能成功闯关。长期研究有关课题的测量界人士指出，综合发展区一般规模较大，惟业权分散，加上港府迟迟未有着力改善具潜力发展用地的交通配套，令相关申请往往被拒，反而拖慢房屋整体供应，建议修例容许分拆发展，甚或废除已运作四十五年的综合发展区制度，让发展商按本身进度收购重建，重新释出有关土地的发展潜力。

当局早于一九七六年把综合发展区纳入分区计画大纲图内，以促使市区重整，以及逐步淘汰互不协调及不符合规划意向的用途。发展「综合发展区」用地，发展商须先向城规会申请发展许可，过程中需要一并呈交「总纲发展蓝图」（MLP），申请人需要拟备有关环境、社区、交通、排水/排污和古迹文物影响评估的报告，并需交予各专家部门审批，难度高于一般规划申请。

翻查资料，现时本港多区均有综合发展区用地，当中包括土瓜湾、油塘，以及元朗等旧楼密集的区份。根据发展局早前向立法会提交的文件，城规会过去五年共接获一百四十二宗涉及综合发展区的规划申请，当中只有九十九宗获批，十九宗申请被拒，申请人撤回申请也有二十二宗。数字也显示，近年没有成功覆核个案，反映有关申请极难「翻案」。

香港测量师学会土地政策小组主席刘振江表示，经过长时间观察，留意到综合发展区一般规模较大，惟发展商若有意收购相关用地，必须统一全部业权，由于业权分散，致相关用地收购往往花上数以十年时间亦难以发展。虽然综合发展区内，规划往往较一般用地多元化，惟他形容：「目标好，但现实情况难以做到，变成没有目标。」

他指出，现实情况下，将用地划为综合发展区，反而拖慢住宅用地供应，故建议政府除去相关制度，让地产商可以按自己的进度收购重建，以加快土地发展。他举例指，若整个区域的占地约十万方尺，地产商仅收购到三万方尺，应让地产商率先兴建住宅，然后再收购毗邻用地。

另有现任城规会成员表示，综合发展区的发展规模一般较大，故政府希望相关地段可整合发展，惟除了统一业权外，审批的时间一般亦较长；因应现时土地供应紧张，他建议当局灵活处理，就个别用地的进度，采取不同的方式应对，例如分拆成数个项目等。

刘振江亦指，学会多年来一直提出「基建先行」的概念，二〇一八年发表的《施政报告》亦首度提出相关概念。惟他指出，现时部分潜在发展用地，没有落实相关基建的时间表，致地产商未必收购，即使收购后亦因应没有道路接驳市区致难以发展。他举例指，因应南港岛线（西段）一直未有落实时间表，致薄扶林一带即时具发展潜力，现时亦未能有效发展；另外，港铁屯马线由屯门至天水围站之间，涉及距离相当长，惟途经只有兆康站及待兴建的洪水桥站，致沿途区份难以发展，故政府应考虑参考港岛线的做法，在沿途增加更多站，以增加附近一带的发展密度。

身兼房委会委员的浸大财务及决策系副教授麦萃才指出，政府确立基建先行原则，惟城规会往往会因应交通配套问题而拒批出住宅项目的发展，故两者未能配合，产生「有鸡先定有蛋先」的问题，建议政府当局可考虑新加坡或内地的方法，加强行政主导，就相关已锁定进行发展区份，加快相关城规的审批程序。