旧楼收购价四年急涨15%

(星岛日报报道)市区靓地买少见少，令不少财团藉旧楼并购增加土储，领航集团主席高兆霆表示，过去四年旧楼收购价急升约15%，因「面粉价」水涨船高，令部分发展商却步，买卖双方陷于胶着，导致部分收购活动频以「泡汤」收场，并形容现今市况为有价无市。

高兆霆接受本报访问时指出，近年市区土地属罕有供应，令旧楼收购竞争亦趋激烈、收购难度亦愈来愈高。他分析指出，现今市区可供收购的旧楼，楼高近三层已近绝迹，楼高五层的亦已买少见少，现今市场上可供收购的旧楼均以七层高起，但因地积比率所限，项目涉及的业权份数亦愈来愈多，即每户可瓜分的赔偿亦愈少，直接推高收购难度，再加上近期楼价直逼历史高位，带动部分旧楼业主叫价强硬，收购买卖经常「计唔掂数」，令买卖双方陷于胶着状态，形容现今市况为有价无市，收购活动频以「泡汤」收场。

对于近期旧楼收购价升幅，高氏指出，本港二手市场楼价近年高踞不下，旧楼收购价会跟随大市调整，赔偿金额一般以楼龄七年内的新入伙盘作标准，故推动旧楼收购价于近年「水涨船高」，估计旧楼收购价于过去四年急涨约15%。 他直言，近年旧楼收购价不断上升，对业界而言可谓坏消息，而且现时市场上旧楼放盘甚少，部分业主叫价亦强硬，令成交量于低位徘徊，他更直言，因「面粉价」近年水涨船高， 令部分发展商却步，除非旧楼长期日久失修，导致维修成本高昂，否则旧楼业主不会轻易接受收购。

对于近期新界北地区地价屡创新高，高兆霆回应指，现时市区土地已接近零供应的局面，故政府近年主力发展新界区，因区内可供发展的土地较多，实属合理做法，惟新界区地价亦冲破9000元水平，现时难以评论是否属高价，因部分地区没有地价指标。但另一方面，目前九龙及港岛区可供收购的旧楼数量甚少，而可成功收购的项目更「买少见少」，希望政府当局积极释放土地供应。

事实上，近年投地市场竞争激烈，大型发展商纷以高于市场估值上限出价抢地，令中型发展商难以增土储，尽管以合组财团的方式入标，投地亦频频落空，直接推动中小型发展商转战旧楼并旧，但随著市区可供收购的旧楼大减，收购活动亦有所下降。

他亦透露，本港大型发展商于土地储备上甚具实力，于多区纷持有大量旧楼，甚至有部分项目早已达强拍门槛，但尚未申请进行强拍，采「按兵不动」作长线收租用途，故该批土地供应仍未释放。

另外，对于哪一区旧楼最受发展商追捧，高兆霆回认指，发展商向来锺情于港岛区旧楼，主要因素为位置好，若靠近铁路当然最理想，但该类供应于市场上已接近绝迹。

另一方面，对于今年楼价走势，他指出，受刚性需求带动，料今年楼价仍有约3%上升空间，因环球疫情尚未稳定，加上中港两地至今仍未通关，同时，本港人均收入停滞不前，故楼价于短期内大幅飙升的机会不大。

至于市场主导的单位，料以一房及两房单位作主导，过去数年间，开放式单位曾经受追捧及热卖，惟近年市况已出现转变，买家对生活空间愈来愈讲究，故发展商近年已一改发展策略，近期开售单位均以一房及两房作主导。

本港土地供不应求，领航地产主席高兆霆指出，市区旧楼买少见少下，直接推高旧楼收购价，整体市况亦趋胶着，故建议增加地积比率，及放宽土地用途限制，以有效释放潜在土地供应，以解决一地难求的困局。

高兆霆指出，现时港岛区地积比率介乎8至10倍，而收购旧楼的赔偿金额，则由可建楼面而厘定，随本港楼价高踞不下，令大部分旧楼业主叫价强硬，导致收购活动「计唔掂数」，若政府当局可放宽地积比率，作为旧楼收购中介，对业主作出的赔偿金额亦可同步增加，收购重建效率亦可提升，此举对业界，发展商及政府属三赢局面，故建议地积比率由现时的8至10倍，增至9至11倍。

他续指，事实上，楼宇随时间增长会浮现很多问题，但因本港土地供不应求，楼价长处升轨，而且业主叫价强硬，令收购活动停滞不前，但旧楼楼龄动辄六、七十年，维修成本高昂，部分更因日久失修，需由政府资助维修，故他认为属浪费公帑，同时亦拖慢社会重建工作。

另外，他再指，近期旧楼收购亦面对不少困难，如业界常就失踪业主感到气馁，由于部分业主早于多年前购入多个物业，并作长线收租用途，但不少早已移居海外，但当他们一旦离世，而且没有设下遗嘱，其下一代并不知情，对于收购公司而言，该类个案需付出大量人力物力，故政府当局可伸出援手，于强拍条例上作出支援。