智经时事分析|遏资助房屋炒风 须保单位流转

2022-02-21 00:00

置业安居是不少市民的愿望,惟官方私宅售价指数已连续十三年上升,就连资助出售房屋,也出现短时间内沽货大赚的个案。虽然房屋委员会(房委会)今年将资助出售房屋的禁售期大幅延长,打击旨在短綫图利的行为,但此举同时会减慢资助出售房屋的流转。政府该如何应对相关影响?
政府延资助房屋禁售期止短炒

售价较私楼大幅折让的资助出售房屋,是不少人的上车「恩物」,故每次推出皆录得超额认购,在二手市场亦受到追捧,造就禁售期满后大赚离场的个案。

公屋联会早前分析十一个一四年后出售的新居屋屋苑,以及两个「绿置居」屋苑的成交纪录,发现资助房屋业主将未补地价单位转售平均赚一倍,居屋单位平均溢价二百五十三万元,绿置居单位亦达二百零一万元。 

短时间内转售获利的行为,自然被质疑滥用公共资源。特首林郑月娥去年末表明「房屋只住不炒」,决定由二二年开始出售的资助房屋,收紧转让限制。将禁止转售予绿表或白表买家的时间,由两年延长至五年;向政府补地价后在公开市场卖出的禁售期,则由十年延长至十五年。房委会在今年一月正式落实新限制。
杜绝短綫获利  惟碍资助房屋流转

收紧转让限制,无疑可打击短期获利行为,但社会不宜期望过高。毕竟资助房屋长期供不应求,符合资格的买家,始终要追逐楼价,方能买得心头好。政府延长禁售期,甚至可能减少二手资助房屋的供应,进一步刺激楼价。

再者,即使短期获利的个案消失,但本港楼价长升不跌,愿以原价出售单位的资助房屋业主,定必少之又少,业主只会待至转售期限完结再出售。新措施变相「锁死」资助房屋二手市场的新供应多三年,减慢其流转。
助沿置业阶梯向上流动

一个健康的房屋市场,应具备完整的置业阶梯,各阶层的市民可因应个人收入和住屋需要,选择在置业阶梯不同切入点购入住宅,再于经济能力改善时换楼,沿置业阶梯向上流动。

要达到以上愿景,让资助房屋单位在市场上有效流转,是关键之一。故此,政府在收紧居屋和绿置居转售年期限制的同时,也要探索如何促进单位流转,例如鼓励资助房屋业主补地价,换取在公开市场出售,使政府能够收回部分房屋资助,再投放于公营房屋发展。
补地价金额不菲  业主难一笔过负担

惟资助房屋业主补地价意欲低迷,二○年只有五百七十二个房委会资助房屋单位补价,宗数较一六年少三成,创五年新低。

补价宗数大幅减少,跟楼价节节上升有关。补地价以市价计算,会随楼价持续上涨。在二○年,每个资助房屋单位的平均补价金额,便较一六年升四成,达一百六十六万元。由于补价必须一笔过缴付,在所需金额大幅上涨之下,负担得起的业主自然不多,窒碍单位流转。
分期兼封顶  提高补价灵活性

为保持单位流转,当局在延长禁售期的同时,应考虑提高补价诱因,让业主按市况及其经济能力,自行决定补地价的时间及金额比率,以纾缓一次过支付补价所形成的财政负担。

现时补价金额按市价厘订,在容许分期补价下,假如补价金额随楼价在首次补价后愈升愈有,同样会令业主失去预算,难以把握补地价的时机。就此,当局可设立封顶机制,供业主选择按批核有关安排时的市值,或是分期补地价时的楼价,计算补价金额,提高机制的灵活性。

举例来说,一名业主以三成折扣率购入居屋,并计画分三期每次补一成地价。他首次补价时,其单位市值为五百万元,并申请补价封顶安排。至进行第二次补地价时,假如其单位楼价升至六百万元,业主可选择按批核有关安排时的市值(即五百万元)补地价,即只需付五十万元,而非六十万元,便可成功补价。到第三次补价时,若该单位市值跌至四百五十万元,业主可选择以当时市值计算,即只需以四十五万元补回一成的地价。

为防业主从楼市升值中的差价牟利,有碍公营房屋资源的公平及合理运用,封顶安排应设有期限,业主可于一定时间,例如十年内,自由决定补价时机及金额比率,馀下部分必须以补价时的单位市值计算。

政府推出资助房屋的目的,是协助中低收入市民置业安居,旨在炒卖的行为,当予以打击。惟政府收紧转售限制,可能窒碍单位的流转,不利市民沿置业阶梯向上流动。政府应同时容许分期补地价及设立封顶机制,让有条件转投私楼市场的业主,及早补回地价。长远而言,当局亦需透过充足房屋供应,助居住环境欠佳的市民觅得安身之所。
(全文见智经研究中心网页:www.bauhinia.org)
智经研究中心 

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