智经时事分析|遏资助房屋炒风 须保单位流转

置业安居是不少市民的愿望，惟官方私宅售价指数已连续十三年上升，就连资助出售房屋，也出现短时间内沽货大赚的个案。虽然房屋委员会（房委会）今年将资助出售房屋的禁售期大幅延长，打击旨在短綫图利的行为，但此举同时会减慢资助出售房屋的流转。政府该如何应对相关影响？
政府延资助房屋禁售期止短炒

售价较私楼大幅折让的资助出售房屋，是不少人的上车「恩物」，故每次推出皆录得超额认购，在二手市场亦受到追捧，造就禁售期满后大赚离场的个案。

公屋联会早前分析十一个一四年后出售的新居屋屋苑，以及两个「绿置居」屋苑的成交纪录，发现资助房屋业主将未补地价单位转售平均赚一倍，居屋单位平均溢价二百五十三万元，绿置居单位亦达二百零一万元。 

短时间内转售获利的行为，自然被质疑滥用公共资源。特首林郑月娥去年末表明「房屋只住不炒」，决定由二二年开始出售的资助房屋，收紧转让限制。将禁止转售予绿表或白表买家的时间，由两年延长至五年；向政府补地价后在公开市场卖出的禁售期，则由十年延长至十五年。房委会在今年一月正式落实新限制。
杜绝短綫获利  惟碍资助房屋流转

收紧转让限制，无疑可打击短期获利行为，但社会不宜期望过高。毕竟资助房屋长期供不应求，符合资格的买家，始终要追逐楼价，方能买得心头好。政府延长禁售期，甚至可能减少二手资助房屋的供应，进一步刺激楼价。

再者，即使短期获利的个案消失，但本港楼价长升不跌，愿以原价出售单位的资助房屋业主，定必少之又少，业主只会待至转售期限完结再出售。新措施变相「锁死」资助房屋二手市场的新供应多三年，减慢其流转。
助沿置业阶梯向上流动

一个健康的房屋市场，应具备完整的置业阶梯，各阶层的市民可因应个人收入和住屋需要，选择在置业阶梯不同切入点购入住宅，再于经济能力改善时换楼，沿置业阶梯向上流动。

要达到以上愿景，让资助房屋单位在市场上有效流转，是关键之一。故此，政府在收紧居屋和绿置居转售年期限制的同时，也要探索如何促进单位流转，例如鼓励资助房屋业主补地价，换取在公开市场出售，使政府能够收回部分房屋资助，再投放于公营房屋发展。
补地价金额不菲  业主难一笔过负担

惟资助房屋业主补地价意欲低迷，二○年只有五百七十二个房委会资助房屋单位补价，宗数较一六年少三成，创五年新低。

补价宗数大幅减少，跟楼价节节上升有关。补地价以市价计算，会随楼价持续上涨。在二○年，每个资助房屋单位的平均补价金额，便较一六年升四成，达一百六十六万元。由于补价必须一笔过缴付，在所需金额大幅上涨之下，负担得起的业主自然不多，窒碍单位流转。
分期兼封顶  提高补价灵活性

为保持单位流转，当局在延长禁售期的同时，应考虑提高补价诱因，让业主按市况及其经济能力，自行决定补地价的时间及金额比率，以纾缓一次过支付补价所形成的财政负担。

现时补价金额按市价厘订，在容许分期补价下，假如补价金额随楼价在首次补价后愈升愈有，同样会令业主失去预算，难以把握补地价的时机。就此，当局可设立封顶机制，供业主选择按批核有关安排时的市值，或是分期补地价时的楼价，计算补价金额，提高机制的灵活性。

举例来说，一名业主以三成折扣率购入居屋，并计画分三期每次补一成地价。他首次补价时，其单位市值为五百万元，并申请补价封顶安排。至进行第二次补地价时，假如其单位楼价升至六百万元，业主可选择按批核有关安排时的市值（即五百万元）补地价，即只需付五十万元，而非六十万元，便可成功补价。到第三次补价时，若该单位市值跌至四百五十万元，业主可选择以当时市值计算，即只需以四十五万元补回一成的地价。

为防业主从楼市升值中的差价牟利，有碍公营房屋资源的公平及合理运用，封顶安排应设有期限，业主可于一定时间，例如十年内，自由决定补价时机及金额比率，馀下部分必须以补价时的单位市值计算。

政府推出资助房屋的目的，是协助中低收入市民置业安居，旨在炒卖的行为，当予以打击。惟政府收紧转售限制，可能窒碍单位的流转，不利市民沿置业阶梯向上流动。政府应同时容许分期补地价及设立封顶机制，让有条件转投私楼市场的业主，及早补回地价。长远而言，当局亦需透过充足房屋供应，助居住环境欠佳的市民觅得安身之所。
（全文见智经研究中心网页：www.bauhinia.org）
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