来论|增加换地弹性 寓发展于保育

2022-08-02 00:00

有「蜻蜓天堂」之称的大埔淡水湿地沙螺洞(又称沙罗洞),其保育工作早前取得突破性进展。政府与湿地大业主正式签立非原址换地协议,业主向政府交出逾二十公顷的沙螺洞私人土地,以换取大埔船湾一幅约五十公顷的已修复堆填区用地,用作兴建一个有十八个洞的标准高尔夫球场。而据报业主须就发展船湾用地向政府补地价逾十亿元。

多个环保团体及发展业界人士,均对今次做法赞好,认为除了有助保护香港的环境生态及增加康体设施,亦为平衡保育与发展建立了良好先例,寄望政府可将类似的非原址换地协议,套用到更多涉及环境生态以至历史文物保育的发展项目。

然而,亦有不少人质疑沙螺洞的成功案例,是否适用于其他地区或个案呢?要成功进行非原址换地,首要是涉及的土地或物业,乃由单一业主或团体持有。但香港不少具保育价值的土地和建筑物都是业权分散,部分更是难以透过私人收购来统一业权的祖堂地。

其次,政府今次以多达五十公顷的原堆填区用地,来换取约二十公顷的湿地,虽然两者的位置和价值有所不同,不能直接以面积作比较,业主亦须就发展高球场另行补地价,不可简单地说政府在换地协议中吃亏。问题是,香港还有多少幅面积达数十公顷、可作某种发展用途的闲置官地,能够拿来跟私人业主交换呢?

其三,今次换地方案遇到的反对声音较少,未见有人批评政府「官商勾结」,主因是换予私人业主的土地将用作康体用途。但如果像几年前的景贤里非原址换地,业主可将换来的土地作住宅发展,社会可能又会有不同意见。

再者,政府早于二○一七年《施政报告》,宣布「正积极考虑」透过非原址换地保育沙螺洞,但结果都花了逾五年时间才能正式签订协议。若以九七年城规会就沙螺洞湿地定下规划管制起计,更是花了二十五年时间才走今日这一步。距离政府提出更积极、具体的保育方案,还不知要再等多少个年头,速度之慢,令人咋舌。
换地协议可订「分成」做法

政府去年提出的《北部都会区发展策略》,强调会实施「积极保育政策」,以达致发展与保育并存,包括建议在新界北部建立多个湿地保育公园系统。但有关计画具体会如何及何时执行,涉及的收地、换地及保育工程成本等,当局至今未有详细交代,令人担心是否又要市民再等多二十五年,甚至更长时间。

笔者认为,要真正做到寓发展于保育、藉发展促保育,政府应增加原址或非原址换地的弹性。例如引入「地积比转移」概念,容许业主集合多幅不同位置的低密度及保育用地,换取面积较细、但可作较高密度及不同发展用途的土地,以提高业主参与换地的诱因。

此外,政府亦可效法市建局与发展商「分成」的做法,在换地协议订明,如业主完成发展后的价值高于某个水平,便须将部分超出该水平的收入交予政府,让更多市民可分享到换地发展所带来的效益,同时减少外界指控政府「益发展商」。

对于业权分散的高生态价值土地,政府应更清晰地说明其保育意向,并适时运用法定权力进行收地,避免等到生态遭到破坏或业主申请发展时,才仓卒地提出收地或换地建议。总括而言,政府必须更加积极主动、多管齐下、增加弹性,贯彻落实国家主席习近平提出的「有为政府结合高效市场」,才是货真价实的积极保育政策。
谢伟铨
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员

關鍵字

最新回应

相關新聞

You are currently at: 187235123.xyz
Skip This Ads
close ad
close ad