莱坊麦健伟：商厦掀「顶租放盘潮」

受示威及疫症打击，拖累本港营商环境迅速恶化。莱坊执行董事麦健伟表示，各区商厦市场掀起「顶租潮」，情况还要差过沙士时期，租户纷节省成本求存，势将加速迁出核心区。该行料今年全年整体九龙区商厦租金跌8%。

莱坊执行董事麦健伟指出，受新冠肺炎疫情影响，商厦承租力持续下滑，市况之差更是前所未见，甚至较当年「沙士」更严峻。他指出，现时商厦市场各区均出现「顶租潮」，惟放顶租的企业不一定结业离场，只是迁往租金较便宜的新址以减省开支，当中以零售、物流、共享工作空间最为明显。

为了逆市求存，节省营运成本为企业唯一出路。麦健伟强调「现时商户不是要求一个指定减租幅度，而是要减到尽！平均目标尺租约25元，以现时油尖旺区中平均尺租约45元计，租金减幅逾4成，同时亦可预测企业将加快迁出核心区。」

麦健伟亦指出，于九龙各区之中，以尖沙嘴区放顶租盘最多，主要因为该区租金最贵、放租盘数量亦明显较其他区为高，另外，观塘区则居次，该区平均尺租于2018年约30元，惟最新尺租已较当时下跌约10%至20%。

麦健伟强调，现时市场上的顶租盘数量之多，可谓前所未见，当中更是区区皆有，当中包括油塘、沙田及石门，故市况非常严峻！他亦指出，随迁徙及顶租成为市场大趋势，部分业主态度亦转向灵活及软化，并愿以配合租户放顶租。

事实上，业主大多明白现时营商环境困难，若租户可觅得顶租户，业主亦愿以配合，唯一底綫为租金不可出现扣让，惟市况不断恶化，九龙区商厦叫租已录按季已下跌3%至5%。

麦健伟称，现时市场上部分的放顶租个案包括九龙湾一号九龙全层，面积约2.4万方尺，租金不便透露，惟现时租金较市值高约两成，于去年年底已放顶租，另一个案为尖沙嘴中港城6座中层全层，面积约13115方尺，由瑞典采购公司承租，于年初起放顶租。麦健伟指出，于「疫市」下减租已成市场大气候，该行预期今年九龙区商厦租金下跌约8%。

麦健伟称，疫情下「迁徙潮」启动，业主间竞价变激烈，逐步扭转业内环境，现时部分业主愿意减价续租，为市场过去10年来首见，对上一次市场低谷为○八年金融海啸，现时市场续租减幅介乎5%至10%，实际减幅因应业主议幅有别，同时业主在续租期上为商户提供弹性，以往一般续租3年，现时续租期缩减至半年，灵活性等同共享空间。

另外，麦健伟亦指出，早前受疫情影响，部分业主为租客减租，租金折让高达为70%至90%，为期一至两个月，多集中于中小型发展商，于疫情下变阵，以求保存自身竞争力及留住租客。

此外，麦健伟指出，受疫情影响，当中以油尖旺为重灾区，市场自去年中起受多项不明朗因素困扰，企业营商取态变审慎。更因为近期受疫情影响，HOME OFFICE渐成市场大风气，令核心区地利优势进一步减弱，造成部分企业将迁出油尖旺，故空置率攀升会以核心区为主。