【新闻追击】港岛延綫前车可鉴 屯马綫铺租难大升

2021-07-06 07:14

地产业界提到,本港接连遇社运及疫情,近数年的港铁效应较短暂,租金上调幅度不算大。
地产业界提到,本港接连遇社运及疫情,近数年的港铁效应较短暂,租金上调幅度不算大。

每当新铁路綫通车,紧随而来均是铁路站附近商铺大幅加租,正如最近屯马綫全綫通车,有沿綫商户已叫苦连天,不过亦有九龙城及土瓜湾铺租不升反跌,升势不如预期。翻查已通车数年的港岛西延綫及南港岛綫一带,或可得到一点启示。有熟悉行情的地产业界指,当初有业主以为「有肉食」将租金抬高,岂料无人接手顿成吉铺,加上社会运动及新冠疫情接连冲击,消费意欲减,变相大削商铺升值空间,业界直言,「对旧区而言,新铁路只代表有多一种交通工具,未必区区升值」,又预计屯马綫沿綫店铺升幅将现滞后情况。记者 陈倩婷 林紫晴

港岛西延綫及南港岛綫分别在一四至一六年间通车,受惠于通车前后「炒概念」,西环一带随即「变天」。中西区区议员张启昕透露,整个社区面貌在通车前一、两年起出现变化,旧区老店倒闭换来新式餐厅,有业主为牟利,不惜大幅加租逼走非食肆,如将车房转租予餐厅营运,租金跳升数倍,「唐楼底的车房月租约万多元,转租给餐厅可开价四至五万元。」

业主抬价无人承租变吉铺

  惟城西关注组成员张朝敦留意到,有部分业主「企得太硬」终出事:「山道曾有士多因加租倒闭,但后来该铺位无人接手变吉铺。」地产业界亦知悉此现象,利嘉阁(工商铺)地产高级营业董事郑得明直言,部分业主于通车前以为「有肉食」遂加租,但实际上铁路热潮未必持续到长时间,「一般是近主要街道、市中心的铺位才有得加」,而数据上亦未见西环过去数年的铺租有大幅度上涨,有租予酒楼的铺位于通车后一度加租,其后回跌至通车前水平(见表一)。

社运加新冠疫情碍消费力

  美联物业助理营业董事谢锦成则指出,自坚尼地城与市区的距离拉近后,不少在中环上班的外籍人士迁入,社区内的西式餐厅应运而生,形同「小苏豪」一样,但西区铺租较通车前仅略升百分之十五,源于通车后数年间经历社会运动及新冠肺炎疫情,消费力下跌。

  除商铺之外,住宅市场亦一度受惠于通车效应,谢锦成指,西区有部分新楼盘在通车之后落成,由于新楼邻近车站出口,起初带动租金上升:「以翰林峰为例,最高峰平均尺租可达一百元,现时已回落至约八十二元。」他解释社运之后有外资公司撤资,变相外籍租客减少,疫情亦令来港读书的内地人数下跌。28Hse香港屋网的成交数据显示,坚尼地城的细价老牌屋苑嘉辉花园,一三年底平均实尺约一万二千元,至一五年二月尺价攀上逾一万六千元,升幅约三成三(见表二)。

  港岛南住宅楼价同录升幅,数据显示海怡半岛楼价于通车后录升幅近百分之十一。南区区议员林浩波也引述地产经纪指,通车后海怡半岛住宅租金一度上调三分一,至爆发疫情才回落。至于区内商场租金变动,他表示,商场主要服务区内居民,需求较稳定,通车前后的租金升跌不太明显,但因应疫情,部分连锁店及银行,由大铺搬细铺,甚至结业收场。

商场大执位逼走旧商户

  同样位于鸭脷洲的利东邨,自一六年起由港铁接通。南区区议员陈欣儿直言,早于通车前一年,邨内街市开始翻新,商场营办商及后又易手,故已多次加租逼走旧商户,改由多家新连锁店进驻,以迎接搭港铁而来的街客,「利东靠近玉桂山,近年周末的确多了行山客。」目前利东商场正进行翻新,将增设冷气、扶手梯等,陈欣儿知悉,商户已收到加租通知,惟部分旧铺担心要花钱装修,很可能不会再租。

  上述的加租效应固然亦曾在九龙城及土瓜湾一带浮现,有报道指,九龙城的食肆大呻于三年前已被大幅加租近四成,不过最新数据显示,九龙城及土瓜湾一带的有铺位差饷估值不升反跌,按年跌幅约一成。

  有地产业界认为,屯马沿綫新站铺租回落,或受该区的地理因素所限。谢锦成分析指,西环与核心商业区距离不远,故得以「变天」,但最新通车的屯马綫沿綫多为旧区,「对旧区而言,新铁路只代表有多一种交通工具。」他估计最终或只得土瓜湾受惠,「区内仍有售价一千万以下的两房单位,或吸引部分启德区客户转投。」

屯马綫旧区铺租升幅有限

  郑得明则认为疫情下加租的空间不大,屯马綫局部通车已逾一年,惟未闻显径站及启德站附近的铺租上升,主要是住宅租售盘或受铁路带动。

  莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文表示,根据近年港岛綫西延、南港岛綫开通的经验,未通车前住宅价值会先提升,之后店铺租金亦会升价,惟土瓜湾及九龙城区的铺位,其租金水平却出现不升反跌的怪现象,他预计将现加租滞后情况,「屯马綫在疫情下开通,可能要到明年或后年,才有通车效应。」

全文刊《星岛日报》

港铁屯马綫上月全綫通车,沿綫商户忧铺租受「港铁效应」影响而急升。
港铁屯马綫上月全綫通车,沿綫商户忧铺租受「港铁效应」影响而急升。

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