内房松绑｜全国性商品房预售资金监管办法出台 分析：宜观望销售数据

有内地传媒引述消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，有望逆转内房的流动性困境。今日内房股板块向好，截至下午2点20分，富力地产(02777)升6%，报4.08元；佳兆业集团(01638)升1.1%，报0.88元；建业地产(00832)升5.8%，报0.91元。

光大新鸿基证券策略师伍礼贤分析指，过往一段时间内房股表现低迷，近期中央监管政策似有松绑趋势，看好内房板块政策面变得正面。至于许多投资者关注现阶段是否可买入内房股部署「捞底」，伍礼贤认为，内房板块主要是靠资金维持运作，惟去年至今的销售情况不是太理想，可见投资者未有太大信心。

伍礼贤建议，宜待内房实际销售数据回升，才部署买入内房股，他较看好一线大型内房股，尤其是有国企背景的内房企业，例如华润置地(01109)、万科企业(02202)，认为其资产负债率较低，持有现金较多，未来增长空间可期。

据了解，全国性的商品房预售资金监督管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

该「办法」中明确预售资金额度监管为「重点额度监管」，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

有知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。

房地产下半年以来，出现了各项指标快速下滑，不少内地房地产商出现债务违约，房企的投资积极性骤然下降，土地流拍现像不断增加，房地产新开工面积和销售面积下滑。由于担忧房价下滑，居民的购房信心不足，居民中长期贷款增速在减弱。

较早前，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，已逐步矫正金融部门风险偏好过度收缩的行为，金融部门将积极配合相关部门维护房地产市场的健康发展。

2021年12月印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时相关并购贷款不再计入「三道红线」。

同时地产预售金有松绑迹象。今年1月就有消息称中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。

今年1月，央行更是将1年LPR 下调10个基点，5年LPR下调5个基点。LPR下调对房贷的直接影响，就是房贷月供会相应减少，有利于刺激买房，推动房企销售复苏。(jh)