高盛内房会议：或已错失透过融资及债务重组拯救内房的时机

高盛上周举行内房会议，与会者一致认同，中国疫情防控政策降低了房地产的需求预期，面临高流动性压力的私营(POE)房地产商可能会逐步进入清盘阶段；受阻项目(encumbered projects)的复工将依赖融资和举债重组，但对于那些剩馀价值远低于所需资本的项目，政府可能需要提出解决方案。

高和资本执行合夥人周以升指，住宅物业的租金收益率较低，经济和收入增长带动的房价上涨是作出购房决策的关键。然而，不断恶化的楼市、新冠疫情防控措施，大大降低了买房人士的涨价预期。

他相信，随著行业去杠杆取得进展、二十大会议后明确以质量增长为重点的政策指导方针，可促使买家重拾信心，从核心一线城市开始，市场将自低谷回升。

北京植德律师事务所合夥人张文良补充指，中国经历了过去十年的结构调整，将增长动力从房地产转向技术行业，为中国保持核心竞争力的必然选择。他预计，未来3至5年房地产行业将面临高流动性压力的债务重组，但与此同时，在实现高质量经济增长的支持下，市场将逐步复苏。

分析：可能已错失透过融资和债务重组拯救受困内房的时机

至于宽松政策方向，与会者一致认为，尽管救助基金和资产管理公司合作提供债务融资，但可能已错失透过融资和债务重组来拯救受困内房企业的时机。

周以升强调，鉴于更多面临流动性压力的内房民企可能进入清盘阶段(Liquidation phase)，料吸引内房投资者可能是解决当前局势的关键，当局可以考虑降低地积比率(plot ratio)和放宽预售订金控制，以带来更高的利润率。

张文良观察到，闲置土地(即自收购后两年内未开发的土地)仍面临没收风险，对财困房企仍造成一定压力，倘取消有关政策、免除土地销售逾期罚款和税收，或有助于减轻项目层面的流动性负担，地方政府可考虑竣工行政审批绿色通道。

此外，周以升强调内房企业建立证券化系统的重要性，包括更广泛地利用REITs(房地产投资信托基金)，有助开发商偿还债项。与会者认为，面临高流动性压力的民企的复苏仍然遥不可及，因为资金缺口一直无法弥补、销售数据强差人意，裁员的决定也进一步降低了生产力。

分析料八成房地产项目面临处置困难

张文良将抵押住宅项目分为以下几类，首先是具有足够可售价值、仅面临暂时流动性压力的项目；可售价值仅涵盖竣工成本的项目；可销售价值无法支付竣工成本的项目，他估计按建筑面积计算占所有已建项目的30%至40%，主要分布在二或三线城市。

虽然第一类和第二类项目可以通过额外的融资或债务重组来解决，但第三类项目不能完全由市场本身解决，政府最终可能不得不提供保障机制并承担损失。

从商业项目的角度来看，周以升估计约80%的项目（包括未开发土地、未完工项目和已完工项目）面临处置困难，原因是缺乏买家投资；传统商场及写字楼缺乏流动性，被排除在房地产投资信托基金化渠道之外；租金水平随著经济下行而疲软。

周以升也观察到，最近几个在北京的投资物业以20至30%的折扣出售，但鉴于资产购买者的融资成本从去年的6%至7%降至目前的4%至5%左右，他对行业仍然感到乐观。