股楼气象│领展供股输少啲攻略 ─吕宇健

领展（823）上周五宣布上市以来首次供股，5供1集资188亿元，主要用作减债，市场大感意外，券商纷纷削目标价兼降投资评级，周一复牌大跌近13%。事实上，领展已经逐步由收租佬变成发展商，加息周期令其雪上加霜，供股只会令其成为一只只有downside、没有upside的股票。

究竟变做发展商有咩问题？最大问题是：以前养地成本好平，现时养地成本超贵，在量化宽松年代，资产价格因钱太多而不断上升，养地成本则因息低而极平，因此从前的发展商养地会发达，即使唔起楼斋坐地皮，都会因地价升值而发达。简单说，若果三十年前买下地皮，今日原封不动卖出去都劲赚，随时赚得多过起楼，因为连建筑成本都悭埋。

不过发展商坐地发达这支歌仔随著加息周期到来而结束。今天发展商养地的机会成本已4厘起跳（因定期存款息率都有4厘），加上发展商一般派息都有5、6厘之高，因此他们将面临两大压力，就是养地要支付利息之馀，同时要派息予股东。

正常情况计，投地的项目回报率一般约三成左右，发展年期由投地去到卖出所有楼盘有钱回笼起码四年，一个项目赚三成，以四年时间计，简单计每年回报有7.5厘，以前每年1厘利息成本，今日每年就要支付4厘，回报大跌，因此未来发展商买地起楼的回报将大不如前。简单计，以前30厘回报，利息支出每年1厘、共4厘，获利26厘，四年平均计，每年有约7厘息可派。然而，今日赚30厘，四年已支付了16厘的利息，因此在加息周期发展商可分派的利息将会减少，预期这些股份的股息率很大机会下降。

股息率高是不少长期投资者买入领展的主要原因，但其转型发展商已因加息周期令利润受压而恐减少派息，如今还要供股，虽说集资还债有助减少利息支出，从而令帐面盈利改善，但供股令已发行股本增加两成，在摊薄效应下，派息将进一少受到影响。因此，领展将成为一只只有downside、没有upside的股票。

然而，市场上仍有一大班对领展有情意结的股东，对于这班长情股东，就只有「焗供」这一条路，但最好于除净日之后，马上将5手其中1手沽出，以令平均成本价下跌。

吕宇健

资深投资者