股楼气象│为什么通关后豪宅租盘抢手？─吕宇健

内地与香港上月正式全面通关，马上带动一手楼市成交转旺，月内录得约894宗一手成交，按月增加77.7%，创近半年新高。我认同，通关对楼市短期一定有帮助，但受惠的只会是3000万元以上、甚至过亿元的豪宅及商铺市场，一些中价及平价楼市场难以受惠。
 
内地封城三年，必定有不少人想「润」出去，随著其他地方愈来愈难「润」，「润」到香港是最容易及简单的地方，从而衍生住屋需求。事实上，过去个几月豪宅的租赁市场已率先转趋旺盛，皆因这班「润友」都是有钱人，而且不是打算短期暂住，他们与其以十几万元在五星级酒店月租两个床位，何不租住个1亿元的豪宅，因为现时1亿元的单位月租也是十几万元，相当抵租，这亦是豪宅租赁市场转旺的原因之一。
 
早前的《财政预算案》只下调首次置业人士的从价印花税，仍然坚拒「撤辣」，不过我预期豪宅买卖的市场，将会接力租赁市场转趋活跃，理由很简单，因为豪宅市场通常都会透过空壳公司持有，新买家只需透过买入持有豪宅的空壳公司权益便可「避税」，因为透过公司股份转让而非物业转让，买家便不需要支付买家印花税而得以间接买入单位，而公司买卖的印花税只是0.26%，同一道理亦适用于商铺市场，所以商铺市场表现亦可望略胜一筹。
 
正因为财爷没有「撤辣」，今日内地人南下买楼仍要支付15%特别印花税，但楼价明明向下，为什么要畀多15%去买呢？用115元去买一件价值100元并且在跌价中的货？我不觉得会有这个可能性。就算真是会有内地人来港买楼，同样道理，亦会有内地人因为通关而来港沽楼，互相抵销之下，中价及平价楼不太能受惠通关。
 
虽然通关有助豪宅及商铺市场的交投，但不代表对香港地产股有强劲支撑作用，因为息口高企，大大打压发展项目回报。一般的地产项目回报30厘，四年投资期，昔日利息支出每年1厘、四年共4厘，获利26厘，发展商每年有约7厘息可派。今日项目同样赚30厘，但四年已支付了16厘的利息，因此除了一些实力雄厚、资金充裕的发展商，我不觉得发展商未来会有一个可观的回报去支撑的派息。

吕宇健

资深投资者