港楼廿年牛市不复返？苏民峰称投资砖头未蚀过 慨叹「如今买表好过买楼」

港楼经历了廿年牛市，很多人食正沙士后大升浪，买砖头致富提早无忧。不过自从去年3月踏进加息周期，加上种种因素，香港楼市结束廿年升市，转势调头下跌，二手市场冰封，发展商近期更劈价益街坊，市区新盘重回7年前开价。中原集团创办人施永青早前曾指牛市不会重临，究竟香港的牛市是否一去不复返？未上车的又应否入市？

香港楼价在过去近20年上升，据差估署资料显示，2003年沙士楼价指数跌至58.4点最低点，随后迎来长达差不多20年的升浪，单是2009年，一年便劲升两成半，至2021年9月，指数更升至历史高位398.1点。

点击图片看，十大屋苑20年前后的实用尺价升幅排名： 

【第10名】黄埔花园，2003年2月实用尺价为3,358元，2023年7月尺价为14,606元，升幅为335%。

【第9名】海怡半岛，2003年2月实用尺价为3,371元，2023年7月尺价为14,694元，升幅为336%。

【第8名】康怡花园，2003年2月实用尺价为3,290元，2023年7月尺价为14,464元，升幅为339%。

【第7名】丽港城，2003年2月实用尺价为2,937元，2023年7月尺价为13,007元，升幅为342%。

【第6名】太古城，2003年2月实用尺价为3,704元，2023年7月尺价为16,868元，升幅为355%。

【第5名】新都城，2003年2月实用尺价为3,403元，2023年7月尺价为16,549元，升幅为386%。

【第4名】美孚新邨，2003年2月实用尺价为2,372元，2023年7月尺价为11,792元，升幅为397%。

【第3名】嘉湖山庄，2003年2月实用尺价为1,877元，2023年7月尺价为9,892元，升幅为427%。

【第2名】淘大花园，2003年2月实用尺价为2,542元，2023年7月尺价为13,873元，升幅为445%。

【第1名】沙田第一城，2003年2月实用尺价为2,655元，2023年7月尺价为14,994元，升幅为464%。

苏民峰除了是堪虞学家，也是个资深楼市投资者，他正正是食正这个廿年升浪的受惠者。他接受访问时忆起2003年沙士的那一幕，「楼价好平好平，淘大几十万一个单位，我叫我爱人去执十层返嚟，佢懒罗唔去执。」苏民峰说，沙士期间他的资金几乎全部押注到股市上，所以没有买楼。直至2004年，股市随著疫情过去而反弹，他的身家也由300万元暴涨到600万元，「我有一日发梦问自己，我有咁多钱点算好啊？」他自问对名表、黄金等投资产品都不太认识，于是便想趁反弹市初期买楼。

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2004年，苏民峰在报纸中看见中环结志街有唐楼全幢出售，于是他便漏夜约地产代理睇楼，结果一看就觉得合眼缘，即晚落订成交，当时他以1,350万元购入中环结志街10号全幢5层唐楼，其后分阶段拆售，持货8年合共大赚约4,210万元。回想起那次买卖，苏民峰说，这是他赚得最多钱的一次。

苏民峰承认自己是靠买楼致富。

苏民峰承认买楼致富

苏民峰多年来在物业市场上战绩彪炳，例如他曾于2015年以「摸货」形式沽出中环鸭巴甸街19号5层高旧楼，造价1,760万元，持货短短5日即大赚近300万元；2021年4月份以4,800万元沽出半山坚道124号地铺连阁楼，较2007年12月购入价1,050万元，帐面赚约3,750万元。过去年20年，苏民峰说没有一单物业投资要蚀本收场，亦承认自己靠买楼发达，「系，绝对系买楼致富。」

沙士后靠投资买楼，让他走上致富之路，但20年后的今日，苏民峰认为楼市严重欠缺动力，一二手市场已成闷局，甚至将现时惨况形容为仅次于沙士，「二手楼卖又卖唔出，除非你蚀好多，5年内买新嘅楼蚀紧，想套现都套唔到」。

从玄学角度来说，苏民峰说2028年至2033年属金水年，楼市有较大机会向上。

苏民峰：现时买楼无投资价值

至于现时是否捞底好时机？苏民峰认为买楼无投资价值，「好多年前我已经叫人唔好买楼，投资系讲回报，依家细楼都系得3%，扣除地税、维修费、管理费，已经无价值。」他指，除非有自住需要，否则应将资金投资名画、名表等投资品上，「我上年年尾买只AP（爱彼名表），依家已经升左一个Double。」如果想入市的话，从玄学角度来说，苏民峰说2028年至2033年属金水年，楼市有较大机会向上，投资者才可作考虑。

苏民峰认为，现时港楼已无投资价值。

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