楼价回到8年前 长者怕蚀价拒做逆按揭 上月仅63宗 理财专家教路 市况逆转有一补救方法

2024-05-26 06:00

楼价回到8年前 长者怕蚀价拒做逆按揭 上月仅63宗 理财专家教路 市况逆转有一补救方法
楼价回到8年前 长者怕蚀价拒做逆按揭 上月仅63宗 理财专家教路 市况逆转有一补救方法

疫情过后,本港经济复苏不似预期,楼价重回2016年水平。据香港按揭证券公司的数据,俗称「逆按揭」的安老按揭,今年4月录得63宗的申请,创11个月新低。有意见认为,楼价进入下行周期,部分退休人士想等未来楼价回升才参与「逆按揭」。不过有财务策划专家提醒,即使在较低楼价水平参与「逆按揭」,将来楼价回升亦有补救方法。

按证公司2011年推出安老按揭计划,让拥有物业的长者,透过向银行抵押自住物业,每月获取稳定生活费,同时又可居于单位内,直至百年归老。经安老按揭「月月出粮」的金额,视物业估价而定,在楼价高企的时候申请「逆按揭」,可锁定未来每月获得更高金额。

举例一名60岁的退休人士,拥有的自住物业价值600万元,若敍造安老按揭时选择定息计划,以及终身领取年金,每月可获1.32万元。若楼价升至800万元才敍造安老按揭,相同年龄及条件申请下,每月则有1.76万元,即是多4,400元直至百年归老。

转按可助获取更多年金

对于不少长者担心敍造安老按揭、锁定了楼价后,未来楼价上升会蚀底。坊间有理财专家教路,若未来楼价上升,安老按揭参加者可以进行「加按」或「转按」,透过重新估价,获取更多年金。与买楼按揭相若,加按是向原有银行洽商,转按则是找其他银行申请。

不过,按证公司接受本报查询时澄清,安老按揭计划并没有加按的安排。若楼价上升,安老按揭借款人可透过转按,以取得较高每月年金。转按可以在原有银行进行,或到其他银行申请。

转按具体做法是,重新敍造安老按揭,同时在新一份安老按揭计划申请「一笔过贷款」,清还原先安老按揭的贷款总结欠。按证指,进行转按有机会可节省部份法律文件费用,其馀费用大致与新造安老按揭无异。

理财策划专家李澄幸指,此举适合敍造安老按揭年期较短的长者,他计过,若楼价在敍造安老按揭后,在相对短期内升两成,才较值得进行转按。

首先,若原先的安老按揭敍造年期不长,贷款总结欠较少,申请「一笔过贷款」不会金额太多。其次是敍造安老按揭,利息开支及按揭保费虽然是分期支付,但合计起来普遍过百万元。因此楼价升两成、帐面升值过百万元,才足以抵销这些开支。

李澄幸直言,做理财决策,最紧要是心安理得。「很多人最大遗憾是,造完安老按揭一两年楼价回升,怎么办?这个方案可说是个小小补救方法。」

申请宗数大减时 楼价多数见底

据按证公司数据,4月录得63宗安老按揭申请,创11个月新低,较3月的81宗,按月减少22%。记者翻查按证公司数据,自2016年10月安老按揭纳入资助房屋以来,每当安老按揭申请宗数大减,楼价往往接近见底回升。

举例2019年2月至5月,安老按揭申请徘徊30多宗左右,较之前两个月的申请数目大减一半。而中原城市指数(CCI)由该年1月低位165.41点回升,至5月升至185.23点,反弹一成二。

另外,2023年1月及2月,申请宗数亦分别低至20多宗,较前三个月的过百宗锐减。同一时间,在憧憬内地与香港通关下,中原城市指数由2022年12月的152.96点,回升至3月的164.07点,回升约7%。

安老按揭申请宗数可预示楼市低位?中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量估计,当楼价接近低位,退休人士普遍预期未来楼价会回升,才暂时不敍造安老按揭,致令申请宗数大减。

安老按揭如卖楼给银行

他解释,安老按揭抵押自住物业给银行,可理解成将单位卖给银行,但将一笔过的卖楼收入,摊分至每月收取。因此申请人可视为楼市「卖方」,当预期楼价升的时候,便暂时「封盘」不卖。

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