瑞银料香港最快明年初才减P 维持全年楼价最多跌5% 人才流入成支撑因素

市场预期美国最快本月减息，瑞银预计香港银行最快明年初才跟减港元最优惠利率（P），瑞银香港房地产分析师梁展嘉表示，港息下降后，租金若继续上升，或令租金回报率高于定期存款利率，加上政府可吸引更多人才流入，纾缓市场对楼市担忧，料2025年楼价大致企稳，而负资产宗数最迟在明年下半年见顶。

今年楼价已跌7% 馀下时间料反弹

梁展嘉表示，今年以来楼价已累计下跌6%到7%，而该行仍然维持预计全年楼价可录得持平至下跌5%，主要由于市场预测本月联储局开始减息，故有助今年馀下时间楼价跌幅可收窄。

中环写字楼空置率料升至20%

香港写字楼方面，梁展嘉估计，须待2026年底西九龙新写字楼落成后，市场供求才会回顺，令空置率有望降低，并指现时中环甲级写字楼空置率在13%水平，预计短期会在15%至20%之间。

有楼盘地产股较商场收租股看高一线

地产股投资方面，对于目前有减派息趋势，梁展嘉称，若一只地产股的大股东持股较多，则减派息动机会较小，但同时需要留意企业的杠杆水平、短期债务水平、现金流等方面。他又指，相较商场收租股，较为看好拥有物业销售业务的地产股，因其可通过售卖资产套现。

内房楼价及库房仍高 市场仍待回暖

至于内房，瑞银大中华房地产投资研究主管林镇鸿表示，5月内地出招救市后进程较慢，主要因去库存的政策措施成本较高，又指未来需将资金成本降低，以及延长收储库存期限，才能让相关政策措施有效执行。而地方政府的财政方面在去库存上承压，他认为中央政府的资产负债表仍然强劲。

林镇鸿又指，内房目前面临两大问题，楼价过高及库存过高，而内房市场回暖需看内地一线城市的成交量及租赁市场等情况，惟现时仍未看到信号，至于楼价见底时机，则须视乎租金回报率与按揭利率何时取得平衡。