负资产金额破沙士纪录 惟影响不如当年恶劣 李声扬︰多得政府过去多年政策
2024-11-03 06:00 
本栏并非专讲楼市，本人也非楼市大好友，只是认为坊间看得太淡，而近来楼市仍有不少值得留意的现象，所以今篇还是讲楼市。
曾经有一段颇长的时间，大约是2005年至2019年左右，不少香港人都有一个共同梦想：就是「来多一次沙士」。当然，这些人并非黑心，也不是想有人染病。只是沙士期间楼价大跌，然后十几年一直几乎有升无跌。事后看来，「沙士买楼」当然是世纪良机。
然后大家知道了，经过2019年的社运，香港迎来了2020年的世纪疫情，以及移民潮。楼价就高位下跌不少，但那些一直「希望」沙士重临的人，有好开心吗？好像也没有。英文有句说话，「Be Careful What You Wish For」。
新鲜滚热辣的新闻，是第三季的负资产数字，突破4万宗。以宗数计，和沙士时的高峰10万宗，仍有段距离。但以金额计，却已突破沙士时的纪录，难怪令不少人哗然。
楼价下跌 负资产大升不意外
负资产当然不是好消息，可是细心想一下，负资产是「病徵」，也就是结果，「病因」是楼价下跌。换个讲法，既然人人都知楼价已下跌，负资产宗数大升，又怎会是意外？至于金额方面，正是因为现在楼价仍远高于沙士时，所以负资产涉及的金额，也当然较当年为高。
当然，负资产是一代香港人之痛，笔者家中也曾经历。负资产总会令人联想到断供，然后银行收楼，变银主盘，无家可归，甚至令人联想到更负面的自寻短见，也有人认为会拖累银行体系 — 这些在沙士时，都曾经出现过。
可是，现在的情况，却好像不一样。虽然一直说经济差，但看经济数字，和沙士时相比，实在差天共地。同样地，银行体系，也好像没有甚么问题，早前滙控（0005）和渣打（2888），股价才创出一年新高。不错，有些银行的坏帐大升（滙控也是）—但源头是商业地产（写字楼或商铺，也包括香港以外的地区），而不是住宅。
失业率低 有收入就供得起楼
为何情况大不同？很简单，首先因为现在经济环境，真的不差。固然笔者这样说会令人觉得离地，但看数字，现在香港的失业率是3%左右，沙士时是近9%，这是十分关键，因为只要有收入，就供得起楼，而只要准时还款，银行极少会对自住楼「Call Loan」。
另一个原因，也是「多得」政府过去多年的政策。有一段极长的时间，香港人认为楼价只升不跌，人人抱怨买不到楼。政府当时亦推出了不少「辣招」—但请大家不要表错情，种种招数，从来不是要令你容易上车，而是要保证，买得起楼的，都是口袋极深，可以抬一大旧首期，而收入又高的人。再讲白一点，就是保证只有实力人士才买楼，不希望有人勉强买楼，到楼市逆转时就即时断供，拖累银行。这些措施，当然有其争议，但客观地，也令到即使现在负资产大升，断供情况也没有大升。
租金续升 香港仍是宜居之地
说了这么多负面消息，还是值得留意其他较正面的发展。首先，笔者经常强调，大家应留意租务市场。刚公布的数字，看到租金指数连升7个月，去到5年高位。这当然也部份反映了不少人觉得楼市仍要跌，不如先租住楼。但同时间，也代表香港仍是宜居之地 — 否则一个人人离开的城市，租金很难会升。
正如笔者早前文章所言，楼价最关键的因素，并非经济，甚至不是息口，不是租金，而是人口流动。早前看到有项有趣统计：今年头三季，姓名是普通话拼音的买家，有8,133宗，占906亿元。以往全年纪录呢？以宗数计是10,000宗，以金额计是940亿元。相信今年的数字，很可能会打破纪录。
当然，有内地买家，不代表他们可以承接所有沽盘，不代表他们会不问价地买，也不代表楼价只升不跌。但以「普通话拼音」买家数目看来，不少内地人仍然锺情香港。在这情况下，应该有助楼市回稳。
循例利申一下：笔者只有平价大西北自住楼一层，从来没有第二个物业（海外也没有），也没有和任何地产商或代理有具体合作。固然楼市回暖，笔者也应开心，但笔者实在没有甚么诱因要唱好楼市。楼价只升不跌，对新一代来说也不是好事。还是那句，若是决定长久在香港居住，现在买楼，应不是太差的时机。
Patreon作者 李声扬
相关文章：
最新回应