【獨家】八棕地曝光 沙埔及屏山北合供萬四伙

（星島日報報道）政府在去年《財政預算案》公布物色八幅分別位於元朗、屯門及大埔各處的棕地群，共可提供逾兩萬伙公營房屋單位。經過近一年評估，有關棕地的具體研究範圍近月陸續曝光，八幅擬發展棕地均呈不規則形狀，即使一些似乎「用不着」的狹長用地或道路，也被刻意納入研究範圍之內，料政府日後會將有關部分的樓面面積（GFA）轉移，令整個地盤更為「見使」。政府消息透露，首批較具發展潛力的用地，以元朗沙埔用地及屏山北用地最具規模，分別可提供達七千伙，日後有望發展成小社區，合共擬建一萬四千個公營房屋單位，供應伙數比起整個太古城還要多，而政府正計畫今年內公布新一批有潛質作住宅發展的棕地群。

發展局去年初僅以「大圓點」粗略顯示八幅棕地的位置，但近月再陸續公布每幅棕地的可行性研究範圍，進一步反映發展意向。本報根據有關圖則，發現八幅擬發展棕地均呈不規則形狀，其中現時主要用作大型露天停車場的屏山北用地，預計可提供大批用地，當局擬分作南北地盤分期發展；其中，南面地盤附近的數幢低密度住宅，雖然未被納入研究範圍，惟住宅之間的一些停車場出入道路，卻被納入。

值得留意的是，部分擬發展棕地並非完全平坦。其中藍地北用地，因應範圍內有墓地群，棕地中央部分被劃入不發展地帶，被剔出研究範圍，料日後建屋時需要避開有關用地，並沿周邊位置建屋，加添發展難度。

政府消息人士透露，政府當局經過細心衡量後，認為今次推出的八個棕地群，可發展的潛力較大，位處平路且容易剪裁，因此率先研究。在各用地之中，以元朗沙埔用地及屏山北用地最為重要，分別可提供達七千伙，區內有望發展成小社區，合共擬建一萬四千個公營房屋單位，供應伙數比起一個太古城還多；若以政府十年擬建逾三十萬伙公營房屋計算，今次單計上述兩個項目，已相當於五個月的房屋供應量。

本報記者近日前往多個主要地塊視察，發現多個棕地群均存在各式各樣的發展難度，當中大部分用地均有一個共通點，為鄰近高速公路旁邊，須增設交通支路接駁，否則不但區內居民將難以連接市區，並會加劇附近一帶地區的交通負荷。

消息人士表示，政府當局理解各用地均存在的優劣，因此現時正研究發展的可行性，部分或需加建道路，以助相關用地接通社區；惟過程中涉及相當複雜的情況，當中以藍地北、屏山南，以及泥圍用地為例，雖然毗此之間相距不遠，惟中間卻被村落阻隔，難以興建道路打通，減低各用地的連貫性。消息指，部分鄰近鐵路系統的用地，發展潛力則較大，當中沙埔用地鄰近將落成的北環線凹頭站，有助疏導人流，同時附近一帶亦有私人住宅，現時已有基本的社區配套；同時屏山北用地亦鄰近港鐵天水圍站，同時連接輕鐵站，因此適合作大規模發展。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺稱，不少棕地群位處高速公路旁邊，但由於不一定可以有支路接駁，難以保證日後交通方便，反而是住宅日後太貼近公路，地盤還需要預留一些用地，以便樓宇日後可以後移，始能達至隔音效果，或令日後地盤範圍減少，「正因為這些種種原因，這些用地是巖巖儳儳，反映政府在覓地工作上已『冇嘢好搵』，政府未來要發展這些用地一點也不容易。」

部分用地的範圍出現「三尖八角」的形狀，包括涉及發展規模最大的元朗屏山北用地等。測量師學會前會長劉詩韻估計，地皮上部分狹窄「凸出」部分，最終未必會被剔出，「可以不一定在那些部分起樓，只要不超出地盤的高度上限，可以收了那些用地，再將有關部分可容許興建的樓面面積（GFA），移至地盤的其他範圍，令地盤更加見駛。」