【智經時事分析】標準金額加快補地價步伐 工廈重生有期？

為推動業主重建老舊工廈，政府正準備為工廈補地價訂立「標準金額」。究竟「標準金額」的推出，會對香港土地資源運用帶來甚麼影響？近日上畫的電影《狂舞派3》，對活化工廈浪潮充滿批判，反映推動工廈改造，不能忽略各類持份者的關注。「標準金額」在鼓勵業主重建工廈的同時，應如何爭取其他空間使用者的信任？

政府在一八年《施政報告》公布多項活化工廈措施，截至去年六月底，城規會共收到四十四宗重建工廈申請。

不過，全港約有一千幢在一九八七年前落成的老舊工廈，當中業權單一、較易達成重建的有二百八十幢，對比提出重建申請的數字，業主反應不算踴躍。政府官員因而認為，本港仍有很大空間活化工廈。

政府相信，工廈重建申請宗數少，是由於不少工廈業主缺乏重建發展的經驗，認為補地價太花時間及偏貴而卻步。發展局正計畫推出重建工廈「標準金額」徵收補價的先導計畫（下稱「先導計畫」）。政府消息人士向傳媒透露，先導計畫會分區域制訂補地價的標準水平，再推出價目表，列明重建補地價每平方呎需要的價錢。

據知，標準金額將參考同區過往同類項目補地價水平來釐訂。政府將會定期審視補地價金額水平，若業主不滿劃一的補地價水平，可沿用舊制與政府磋商。

一直以來，土地補價的計算方法和雙方磋商過程等詳細資料，均奉行保密原則，不會向外界透露。

業主通常只能透過地政總署公布最新完成補地價個案，又或透過香港測量師學會的《土地估價指引》認識計算方法，來推算所需的補地價大致金額。

另外，業主與政府商討補地價的過程，往往需要大量時間。由一四年十月至一八年九月，業權人與地政總署就補地價達成共識的個案，平均時間約為一年半，若是分歧較大的個案，平均更需四年才達成協議。

先導計畫就工廈補地價訂立標準金額價目表，可提升透明度，令業權人在申請重建前，已掌握改契成本，省卻與政府談判的時間，有望大幅加快重建進度。

惟立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，先導計畫是否見效，最終還看補價水平。假如補價水平訂得太高，業權人或會卻步；反之，訂得太低，則可能惹來政府偏幫發展商之嫌。

先導計畫的執行細節尚未公布，如能進一步增加機制透明度，例如公布工廈補地價標準金額的計算方法，相信有助業主衡量是否重建；當局亦可考慮在計畫實行一段時間後公開以上資料，讓社會探討標準金額的計算方法，並藉公開資訊釋除公眾對補地價涉及利益輸送的疑慮。

在確立標準金額機制的同時，智經認為，政府可以從其他地方着手，多管齊下改善補地價機制，以提升透明度和加快進度。例如考慮同步建立契約修訂及換地資料庫，適度公開有關契約修訂、換地及補地價等資料，並訂定完整的披露準則。此資料庫可與地政總署現時備存土地交易紀錄的網站合併，由地政總署建立並管理一個「一站式」互聯網平台，供市民查閱及時和完整的土地交易資料，包括賣地紀錄、契約修訂及換地申請的個案詳情，以及補地價的成交金額、出價紀錄、上訴次數及理據等詳細資訊。

智經相信，資料庫若能如實並適時披露每宗補地價個案的申請日期、雙方在磋商過程中的上訴次數和理據等數據，甚至列出補價計算方法的參數，將令土地契約修訂與補價程序有迹可循，方便公眾了解並監察政府與業權人之間的土地交易詳情，以及評估補地價所需時間，減少市民疑慮或對「低估補價」的質疑，從而提升對補價機制和政府的信心。

對於不熟悉重建發展的工廈業權人來說，資料庫不但有助他們加深對機制的認識，還可以方便他們搜尋其物業附近曾補地價的工廈個案，以評估按標準金額計算的補地價格是否偏高，又或其物業是否有類似的上訴理據，可以在舊有補地價磋商制度中爭取減地價。

有這些資料在手，業主可事先斟酌是否值得重新發展手頭工廈，以及衡量補地價時，應採用先導計畫還是用舊制更有「着數」。

活化工廈可以釋放其空間潛力，若因補地價金額引發業主和政府爭議，或是令公眾質疑政府偏袒業主，活化工作恐怕停滯不前。政府在提出以標準金額徵收工廈補價計畫的同時，可借機提升補價旳透明度，釋除業主和公眾的疑慮，讓土地資源早日得到適當的使用。

（全文見智經研究中心網頁：www.bauhinia.org）

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