【智经时事分析】标准金额加快补地价步伐 工厦重生有期？

为推动业主重建老旧工厦，政府正准备为工厦补地价订立「标准金额」。究竟「标准金额」的推出，会对香港土地资源运用带来甚么影响？近日上画的电影《狂舞派3》，对活化工厦浪潮充满批判，反映推动工厦改造，不能忽略各类持份者的关注。「标准金额」在鼓励业主重建工厦的同时，应如何争取其他空间使用者的信任？

政府在一八年《施政报告》公布多项活化工厦措施，截至去年六月底，城规会共收到四十四宗重建工厦申请。

不过，全港约有一千幢在一九八七年前落成的老旧工厦，当中业权单一、较易达成重建的有二百八十幢，对比提出重建申请的数字，业主反应不算踊跃。政府官员因而认为，本港仍有很大空间活化工厦。

政府相信，工厦重建申请宗数少，是由于不少工厦业主缺乏重建发展的经验，认为补地价太花时间及偏贵而却步。发展局正计画推出重建工厦「标准金额」徵收补价的先导计画（下称「先导计画」）。政府消息人士向传媒透露，先导计画会分区域制订补地价的标准水平，再推出价目表，列明重建补地价每平方尺需要的价钱。

据知，标准金额将参考同区过往同类项目补地价水平来厘订。政府将会定期审视补地价金额水平，若业主不满划一的补地价水平，可沿用旧制与政府磋商。

一直以来，土地补价的计算方法和双方磋商过程等详细资料，均奉行保密原则，不会向外界透露。

业主通常只能透过地政总署公布最新完成补地价个案，又或透过香港测量师学会的《土地估价指引》认识计算方法，来推算所需的补地价大致金额。

另外，业主与政府商讨补地价的过程，往往需要大量时间。由一四年十月至一八年九月，业权人与地政总署就补地价达成共识的个案，平均时间约为一年半，若是分歧较大的个案，平均更需四年才达成协议。

先导计画就工厦补地价订立标准金额价目表，可提升透明度，令业权人在申请重建前，已掌握改契成本，省却与政府谈判的时间，有望大幅加快重建进度。

惟立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨认为，先导计画是否见效，最终还看补价水平。假如补价水平订得太高，业权人或会却步；反之，订得太低，则可能惹来政府偏帮发展商之嫌。

先导计画的执行细节尚未公布，如能进一步增加机制透明度，例如公布工厦补地价标准金额的计算方法，相信有助业主衡量是否重建；当局亦可考虑在计画实行一段时间后公开以上资料，让社会探讨标准金额的计算方法，并藉公开资讯释除公众对补地价涉及利益输送的疑虑。

在确立标准金额机制的同时，智经认为，政府可以从其他地方着手，多管齐下改善补地价机制，以提升透明度和加快进度。例如考虑同步建立契约修订及换地资料库，适度公开有关契约修订、换地及补地价等资料，并订定完整的披露准则。此资料库可与地政总署现时备存土地交易纪录的网站合并，由地政总署建立并管理一个「一站式」互联网平台，供市民查阅及时和完整的土地交易资料，包括卖地纪录、契约修订及换地申请的个案详情，以及补地价的成交金额、出价纪录、上诉次数及理据等详细资讯。

智经相信，资料库若能如实并适时披露每宗补地价个案的申请日期、双方在磋商过程中的上诉次数和理据等数据，甚至列出补价计算方法的参数，将令土地契约修订与补价程序有迹可循，方便公众了解并监察政府与业权人之间的土地交易详情，以及评估补地价所需时间，减少市民疑虑或对「低估补价」的质疑，从而提升对补价机制和政府的信心。

对于不熟悉重建发展的工厦业权人来说，资料库不但有助他们加深对机制的认识，还可以方便他们搜寻其物业附近曾补地价的工厦个案，以评估按标准金额计算的补地价格是否偏高，又或其物业是否有类似的上诉理据，可以在旧有补地价磋商制度中争取减地价。

有这些资料在手，业主可事先斟酌是否值得重新发展手头工厦，以及衡量补地价时，应采用先导计画还是用旧制更有「着数」。

活化工厦可以释放其空间潜力，若因补地价金额引发业主和政府争议，或是令公众质疑政府偏袒业主，活化工作恐怕停滞不前。政府在提出以标准金额徵收工厦补价计画的同时，可借机提升补价旳透明度，释除业主和公众的疑虑，让土地资源早日得到适当的使用。

（全文见智经研究中心网页：www.bauhinia.org）

智经研究中心