土瓜灣高山道舊樓批強拍

2021-08-18 00:00

(星島日報報道)近年市區土地供應罕有,舊樓併購成為發展商增加土地儲備的主要途徑。由財團併購的土瓜灣高山道舊樓項目,最新獲土地審裁處批出強拍令,底價為1.36億,對比20年5月強拍申請時,當時估值1.1253億,高出約20.9%,而目前財團已收集逾83%業權。

據土地審裁處文件顯示,是次獲批強拍令的項目位於土瓜灣高山道26號、新柳街2A及2B號,上述財團由申請強拍時持有約83.333%業權,目前餘下新柳街2B號地鋪並未成功收購,市場估值約1065萬。

值得一提的是,上述地鋪原業主早於1967年離世,而該單位被一名曾姓人士逆權侵佔超過12年或20年,目前該逆權侵佔案件仍等待法庭裁決,惟該名曾姓人士同意以1250萬出售上述鋪位,不過最終仍要視乎法庭結果而決定該名曾姓人士能否擁有上述權益。

是次獲批強拍令的財團為新朗發展(實業)有限公司,據公司註冊處資料顯示,公司董事為林小棠、林源森及顏煜奇,其中,林小棠及林源森為龐源集團高層;資料顯示,龐源以經營電子貿易起家,在深圳福田開設玩具批發市場、樂器城等。

另外,該舊樓項目亦因有名人業主而成為市場焦點,最矚目為影帝梁朝偉持有新柳街2A號地鋪,當時該鋪位獲市場估值約839萬,相對梁朝偉於13年底以1500萬的購入價,低出約661萬,惟該鋪最終於今年4月初以1350萬售予有關併購財團,持貨約7年,帳面蝕約150萬,貶值約10%。

據判詞中亦提到,基於現有樓宇樓齡較高,目前大廈維修狀況不佳,而且部分設施未能符合現代安全標準和法定要求,加上翻新成本並不符合成本效益,再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權,故批出強拍令。

上述項目毗鄰土瓜灣高山劇場,以及鄰近港鐵土瓜灣站,出入交通便行,具重建價值。現址為樓齡約63年的商住物業,地下為商鋪,樓上則為住宅樓層,地盤面積約1910方呎,若以地積比9倍作重建發展,可建總樓面面積約17190方呎。

資料顯示,對上一宗獲批強拍令的項目為上月底、恒基收購的大角嘴併購的萬安街24至30號舊樓,底價約2.7億,但相較兩年前,申請強拍時的市場估值1.62億高出約67%。

事實上,恒基去年已就大角咀道177至199號申請強拍,另外恒地亦持有萬安街16至22號全數業權;據恒基年報顯示,該公司於大角咀嘉善街、利得街、角祥街、福澤街、博文街、萬安街及大角咀道一帶有多個併購項目,總地盤面積約3.18萬方呎,若以地積比9倍重建發展,可建總樓面約28.6萬方呎。

另一邊廂,土地審裁處今年迄今僅接獲8宗強拍申請個案,對比去年同期的約22宗強拍申請,按年減少14宗。有業內人士認為,近期樓價穩步上揚,加上經濟逐步復蘇,有不少業主不願平價賣樓,故拖慢發展商的併購進度,影響強拍申請數字。

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