舊樓收購價四年急漲15%

(星島日報報道)市區靚地買少見少，令不少財團藉舊樓併購增加土儲，領航集團主席高兆霆表示，過去四年舊樓收購價急升約15%，因「麵粉價」水漲船高，令部分發展商卻步，買賣雙方陷於膠着，導致部分收購活動頻以「泡湯」收場，並形容現今市況為有價無市。

高兆霆接受本報訪問時指出，近年市區土地屬罕有供應，令舊樓收購競爭亦趨激烈、收購難度亦愈來愈高。他分析指出，現今市區可供收購的舊樓，樓高近三層已近絕迹，樓高五層的亦已買少見少，現今市場上可供收購的舊樓均以七層高起，但因地積比率所限，項目涉及的業權份數亦愈來愈多，即每戶可瓜分的賠償亦愈少，直接推高收購難度，再加上近期樓價直逼歷史高位，帶動部分舊樓業主叫價強硬，收購買賣經常「計唔掂數」，令買賣雙方陷於膠着狀態，形容現今市況為有價無市，收購活動頻以「泡湯」收場。

對於近期舊樓收購價升幅，高氏指出，本港二手市場樓價近年高踞不下，舊樓收購價會跟隨大市調整，賠償金額一般以樓齡七年內的新入伙盤作標準，故推動舊樓收購價於近年「水漲船高」，估計舊樓收購價於過去四年急漲約15%。 他直言，近年舊樓收購價不斷上升，對業界而言可謂壞消息，而且現時市場上舊樓放盤甚少，部分業主叫價亦強硬，令成交量於低位徘徊，他更直言，因「麵粉價」近年水漲船高， 令部分發展商卻步，除非舊樓長期日久失修，導致維修成本高昂，否則舊樓業主不會輕易接受收購。

對於近期新界北地區地價屢創新高，高兆霆回應指，現時市區土地已接近零供應的局面，故政府近年主力發展新界區，因區內可供發展的土地較多，實屬合理做法，惟新界區地價亦衝破9000元水平，現時難以評論是否屬高價，因部分地區沒有地價指標。但另一方面，目前九龍及港島區可供收購的舊樓數量甚少，而可成功收購的項目更「買少見少」，希望政府當局積極釋放土地供應。

事實上，近年投地市場競爭激烈，大型發展商紛以高於市場估值上限出價搶地，令中型發展商難以增土儲，儘管以合組財團的方式入標，投地亦頻頻落空，直接推動中小型發展商轉戰舊樓併舊，但隨著市區可供收購的舊樓大減，收購活動亦有所下降。

他亦透露，本港大型發展商於土地儲備上甚具實力，於多區紛持有大量舊樓，甚至有部分項目早已達強拍門檻，但尚未申請進行強拍，採「按兵不動」作長線收租用途，故該批土地供應仍未釋放。

另外，對於哪一區舊樓最受發展商追捧，高兆霆回認指，發展商向來鍾情於港島區舊樓，主要因素為位置好，若靠近鐵路當然最理想，但該類供應於市場上已接近絕迹。

另一方面，對於今年樓價走勢，他指出，受剛性需求帶動，料今年樓價仍有約3%上升空間，因環球疫情尚未穩定，加上中港兩地至今仍未通關，同時，本港人均收入停滯不前，故樓價於短期內大幅飆升的機會不大。

至於市場主導的單位，料以一房及兩房單位作主導，過去數年間，開放式單位曾經受追捧及熱賣，惟近年市況已出現轉變，買家對生活空間愈來愈講究，故發展商近年已一改發展策略，近期開售單位均以一房及兩房作主導。

本港土地供不應求，領航地產主席高兆霆指出，市區舊樓買少見少下，直接推高舊樓收購價，整體市況亦趨膠着，故建議增加地積比率，及放寬土地用途限制，以有效釋放潛在土地供應，以解決一地難求的困局。

高兆霆指出，現時港島區地積比率介乎8至10倍，而收購舊樓的賠償金額，則由可建樓面而釐定，隨本港樓價高踞不下，令大部分舊樓業主叫價強硬，導致收購活動「計唔掂數」，若政府當局可放寬地積比率，作為舊樓收購中介，對業主作出的賠償金額亦可同步增加，收購重建效率亦可提升，此舉對業界，發展商及政府屬三贏局面，故建議地積比率由現時的8至10倍，增至9至11倍。

他續指，事實上，樓宇隨時間增長會浮現很多問題，但因本港土地供不應求，樓價長處升軌，而且業主叫價強硬，令收購活動停滯不前，但舊樓樓齡動輒六、七十年，維修成本高昂，部分更因日久失修，需由政府資助維修，故他認為屬浪費公帑，同時亦拖慢社會重建工作。

另外，他再指，近期舊樓收購亦面對不少困難，如業界常就失蹤業主感到氣餒，由於部分業主早於多年前購入多個物業，並作長線收租用途，但不少早已移居海外，但當他們一旦離世，而且沒有設下遺囑，其下一代並不知情，對於收購公司而言，該類個案需付出大量人力物力，故政府當局可伸出援手，於強拍條例上作出支援。