36%無殼蝸牛 計劃上車

政府今年2月底為樓市「全面撤辣」，本港樓市持續回暖，雖有說撤辣效應已散，但港人置業意向明顯有所提升。星島新聞集團最近進行「港人置業意向」問卷調查，發現近半市民有信心今年下半年樓價將會上升，而且有高達36%無殼蝸牛表示有意置業，當中近4成人甚至計劃在1年內上車。
樓市撤辣後，差餉物業估價署近兩個月的樓價指數已連續見升；對於下半年樓市前景，星島問卷調查顯示，48%受訪市民預料下半年樓價上升，當中大部分人估計升幅在一成之內（43.6%），多於預料樓價會下跌的受訪者（35.9%）。

調查又發現，有高達36%無殼蝸牛表示有意置業，當中近4成人更打算在一年內上車。這批樓市潛力買家多屬中產人士，44.7%月入3萬以上至6萬元，兩成人更達6萬以上至10萬元，主要在觀塘、沙田、葵青、元朗、屯門租私樓住；他們偏向看好啟德、西九、北部都會區為最具升值潛力的地區。
有建議為首置提供稅務優惠

這批市民的置業意願，實屬剛性需求。他們在問卷調查中提出的建議，包括希望政府可為新婚夫婦提供置業優惠，或者為新生子女提供換樓津貼等；亦有人提出可放寬私樓按揭年期上限，讓40年以上樓齡可照做9成按揭，令市場增加上車盤；也有建議政府為首置市民提供首10年稅務優惠，減輕經濟負擔；另有受訪者希望政府從土地政策着手，加強供應和管理，釋放更多如棕地等，用於住宅用途；更有意見大膽提出可仿效內地送戶籍谷樓市，讓外地人來港買樓送身份證，增加需求。

都會大學高級講師林一鳴及浸會大學副教授麥萃才均認為，市民對樓價前景轉正面趨勢，反映大家都預期美國今年下半年將開始減息，以及因租金上升而驅使的置業需求。

林一鳴指出，樓價回升會是觸發市民入市的原因，「樓價越升，買的人越多，現在橫行，相信大家都只在觀望，當然樓價跌，大家就更不想買。」麥萃才亦估計市民，特別是投資者都在等美國減息，當樓市出現升溫的預期，就會考慮入市；加拿大早前已率先減息，而美國9月減息的機率亦已升至7成。

祥益地產總裁汪敦敬認為，調查結果與現時市場情緒脗合，市民已看到經濟數據及前景改善，「看客觀數據，今次回復快過2003年，當時要3年時間才到全民就業的3%（失業率），但現在半年就達到。很多行業回復中，但由於未及2018、2019年繁榮，才被認為不景氣。」

他認同市民的建議，政府可在首置措施落工夫，例如重推置業資助貸款計劃，低息或免息借首期助年輕人上車，進一步刺激需求；麥萃才表示，只要私樓供應保持穩定，給市民每年供應數字的預期，市場平穩發展，便會吸引有剛性需求的人置業；林一鳴則認為，讓香港繼續發揮自身優勢，搞好經濟，當市民有人工加、有錢賺，自然會買樓。
專家料下半年樓價平穩偏好

至於市民置業與否的關鍵因素，星島問卷調查顯示，近4成人表示主要取決於樓價，其次為個人入息及家庭需要。不過汪敦敬坦言，樓價就算再跌一半，買家仍會覺得高，「我做了這行42年，就算沙士，（買家）也不會覺得平。」他認為樓價孰高孰低，十分主觀，較受市場氣氛左右；用家事實上應以個人收入衡量，動用3成收入可供到樓的話，其實就可入市，「自住不用多想，供得起就買，不用睇市，用家睇市最論盡，準備好就應入市。」

按目前樓市走勢，專家均認為正向好的方向發展，尤其今年減息機會仍然高。林一鳴相信下半年甚至明年，樓價會在3至5%之間上落，橫行機會較大；汪敦敬則料樓價會緩慢回升10%以內；麥萃才亦預料會緩慢回升10%以內，樓價平穩偏好。