龍漢標倡引入「白色規劃」激發土地潛力

2024-07-12 00:00

龍漢標(錄像方式發言)建議引入「White Zone」白色規劃。圖左為謝偉銓、右為林家輝。
龍漢標(錄像方式發言)建議引入「White Zone」白色規劃。圖左為謝偉銓、右為林家輝。

星島新聞集團舉辦的「星島房地產發展動向論壇2024」昨日舉行,在第二個專題土地規劃主題中,龍漢標建議引入「White Zone」白色規劃,將指定區域不限制土地用途,讓市場決定最合適用途,以充分體現城市變化。
立法會地產及建造界議員兼地建會秘書長龍漢標以錄像方式發言,他表示,在釋放市區重建潛力方面,還有很多措施可以推行,在城市規劃方面,考慮引入「White Zone」白色規劃,將指定區域不限制土地用途,同時可考慮商業或其他用途,以充分體現城市變化,認為發展潛能會更完善,讓市場決定最合適用途。

舊區重建方面,以前大廈間可能會預留後巷位置,用來鋪設供水管、走火警或棄置垃圾,目前後巷已失去原有價值,認為隨市區更新,可將上述用途納入建築物範圍內,當舊區拆樓重建時,若能更有效將不同地盤合併發展,並利用後巷面積,新建築物設計及用途會有改善。另外亦要增加地積比例,發揮最大土地潛能;同時政府增加土審處人手,以加快處理強拍項目。
謝偉銓:需因應市場變化改變

賣地流標是有好多因素造成,發展商出價是否達政府心目中底價,若未達政府心目中底價就會流標,但發展商為何出價未達底價,往往是因地皮本身有技術問題要克服,故發展商出價較為保守。

另外,粉嶺北及古洞北有6個項目換地失敗,認為與上述流標情況相似,不過換地牽涉政府與業權人之間洽商補地價,認為與所有商業性洽商一樣,一定會經過多輪討價還價,上述兩區補地價政府有指定限期,令達成協議機會減少。

至於上述項目換地失敗後會否影響整個北部都會區布局,仍要視乎政府能否做到基建先行,作為新發展區認為有大量基建一定要預先做好規劃及推行,會影響地皮日後是否成功賣出,以及居民遷入等。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界功能組別議員謝偉銓表示,分區計劃大綱圖(OZP)不可一成不變,認為需要因應市場變化而改變,別再沿用舊思維限制發展。

謝偉銓認為,土地物業需要應用於推動產業發展上,否則會窒礙產業發展,強調自己尊重市場經濟,但質疑「積極不干預」在現時能否發揮最佳效果,認為在經濟有問題時,政府需要適度介入、未必不公道,否則會件事成果大打折扣。

謝偉銓又指,填海造地增供應,亦可考慮綠化地及郊野公園。另外,他認為地積比轉移條款離地,強調要跨區進行,轉移至其他區域,提供經濟因素去吸引重建,利用地積比轉移去新發展區居住及工作,認為造地規劃要積極及具前膽性,以解決問題。
林家輝:降強拍門檻助市區重建

香港測量師學會會長林家輝表示,增加地積比不用太過意識形態限制發展,不應再只是一個硬指標,否則會失去靈活性,未來重建時可考慮連同周邊其他用地組合成一個片區,整合再發展,就能有新的突破。另外,目前OZP欠缺靈活性,建議政府主動修改OZP,在規劃上增加彈性,不用業界逐個申請,且逐個申請修改需時長。

林家輝認為,降強拍門檻可有效推動市區重建,即使對於一班業主自己組織重建都有幫助。至於中長期預計會有一段時間土地供應,用於創科用途,但其實房地產業屬衍生行業,若經濟不佳,市民置業需求會下降,所以土地供應先着重發展為經濟及創科用途。此外,發展商手上有不少農地,先前換地失敗因為發展商當時未知道市況走勢,拒絕政府提出價錢。這反映只要價格一到位,該批農地就能轉化其他用途。

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