龍漢標倡引入「白色規劃」激發土地潛力

星島新聞集團舉辦的「星島房地產發展動向論壇2024」昨日舉行，在第二個專題土地規劃主題中，龍漢標建議引入「White Zone」白色規劃，將指定區域不限制土地用途，讓市場決定最合適用途，以充分體現城市變化。
立法會地產及建造界議員兼地建會秘書長龍漢標以錄像方式發言，他表示，在釋放市區重建潛力方面，還有很多措施可以推行，在城市規劃方面，考慮引入「White Zone」白色規劃，將指定區域不限制土地用途，同時可考慮商業或其他用途，以充分體現城市變化，認為發展潛能會更完善，讓市場決定最合適用途。

舊區重建方面，以前大廈間可能會預留後巷位置，用來鋪設供水管、走火警或棄置垃圾，目前後巷已失去原有價值，認為隨市區更新，可將上述用途納入建築物範圍內，當舊區拆樓重建時，若能更有效將不同地盤合併發展，並利用後巷面積，新建築物設計及用途會有改善。另外亦要增加地積比例，發揮最大土地潛能；同時政府增加土審處人手，以加快處理強拍項目。
謝偉銓：需因應市場變化改變

賣地流標是有好多因素造成，發展商出價是否達政府心目中底價，若未達政府心目中底價就會流標，但發展商為何出價未達底價，往往是因地皮本身有技術問題要克服，故發展商出價較為保守。

另外，粉嶺北及古洞北有6個項目換地失敗，認為與上述流標情況相似，不過換地牽涉政府與業權人之間洽商補地價，認為與所有商業性洽商一樣，一定會經過多輪討價還價，上述兩區補地價政府有指定限期，令達成協議機會減少。

至於上述項目換地失敗後會否影響整個北部都會區布局，仍要視乎政府能否做到基建先行，作為新發展區認為有大量基建一定要預先做好規劃及推行，會影響地皮日後是否成功賣出，以及居民遷入等。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界功能組別議員謝偉銓表示，分區計劃大綱圖（OZP）不可一成不變，認為需要因應市場變化而改變，別再沿用舊思維限制發展。

謝偉銓認為，土地物業需要應用於推動產業發展上，否則會窒礙產業發展，強調自己尊重市場經濟，但質疑「積極不干預」在現時能否發揮最佳效果，認為在經濟有問題時，政府需要適度介入、未必不公道，否則會件事成果大打折扣。

謝偉銓又指，填海造地增供應，亦可考慮綠化地及郊野公園。另外，他認為地積比轉移條款離地，強調要跨區進行，轉移至其他區域，提供經濟因素去吸引重建，利用地積比轉移去新發展區居住及工作，認為造地規劃要積極及具前膽性，以解決問題。
林家輝：降強拍門檻助市區重建

香港測量師學會會長林家輝表示，增加地積比不用太過意識形態限制發展，不應再只是一個硬指標，否則會失去靈活性，未來重建時可考慮連同周邊其他用地組合成一個片區，整合再發展，就能有新的突破。另外，目前OZP欠缺靈活性，建議政府主動修改OZP，在規劃上增加彈性，不用業界逐個申請，且逐個申請修改需時長。

林家輝認為，降強拍門檻可有效推動市區重建，即使對於一班業主自己組織重建都有幫助。至於中長期預計會有一段時間土地供應，用於創科用途，但其實房地產業屬衍生行業，若經濟不佳，市民置業需求會下降，所以土地供應先着重發展為經濟及創科用途。此外，發展商手上有不少農地，先前換地失敗因為發展商當時未知道市況走勢，拒絕政府提出價錢。這反映只要價格一到位，該批農地就能轉化其他用途。