龙汉标倡引入「白色规划」激发土地潜力

星岛新闻集团举办的「星岛房地产发展动向论坛2024」昨日举行，在第二个专题土地规划主题中，龙汉标建议引入「White Zone」白色规划，将指定区域不限制土地用途，让市场决定最合适用途，以充分体现城市变化。
立法会地产及建造界议员兼地建会秘书长龙汉标以录像方式发言，他表示，在释放市区重建潜力方面，还有很多措施可以推行，在城市规划方面，考虑引入「White Zone」白色规划，将指定区域不限制土地用途，同时可考虑商业或其他用途，以充分体现城市变化，认为发展潜能会更完善，让市场决定最合适用途。

旧区重建方面，以前大厦间可能会预留后巷位置，用来铺设供水管、走火警或弃置垃圾，目前后巷已失去原有价值，认为随市区更新，可将上述用途纳入建筑物范围内，当旧区拆楼重建时，若能更有效将不同地盘合并发展，并利用后巷面积，新建筑物设计及用途会有改善。另外亦要增加地积比例，发挥最大土地潜能；同时政府增加土审处人手，以加快处理强拍项目。
谢伟铨：需因应市场变化改变

卖地流标是有好多因素造成，发展商出价是否达政府心目中底价，若未达政府心目中底价就会流标，但发展商为何出价未达底价，往往是因地皮本身有技术问题要克服，故发展商出价较为保守。

另外，粉岭北及古洞北有6个项目换地失败，认为与上述流标情况相似，不过换地牵涉政府与业权人之间洽商补地价，认为与所有商业性洽商一样，一定会经过多轮讨价还价，上述两区补地价政府有指定限期，令达成协议机会减少。

至于上述项目换地失败后会否影响整个北部都会区布局，仍要视乎政府能否做到基建先行，作为新发展区认为有大量基建一定要预先做好规划及推行，会影响地皮日后是否成功卖出，以及居民迁入等。

立法会建筑、测量、都市规划及园境界功能组别议员谢伟铨表示，分区计划大纲图（OZP）不可一成不变，认为需要因应市场变化而改变，别再沿用旧思维限制发展。

谢伟铨认为，土地物业需要应用于推动产业发展上，否则会窒碍产业发展，强调自己尊重市场经济，但质疑「积极不干预」在现时能否发挥最佳效果，认为在经济有问题时，政府需要适度介入、未必不公道，否则会件事成果大打折扣。

谢伟铨又指，填海造地增供应，亦可考虑绿化地及郊野公园。另外，他认为地积比转移条款离地，强调要跨区进行，转移至其他区域，提供经济因素去吸引重建，利用地积比转移去新发展区居住及工作，认为造地规划要积极及具前胆性，以解决问题。
林家辉：降强拍门槛助市区重建

香港测量师学会会长林家辉表示，增加地积比不用太过意识形态限制发展，不应再只是一个硬指标，否则会失去灵活性，未来重建时可考虑连同周边其他用地组合成一个片区，整合再发展，就能有新的突破。另外，目前OZP欠缺灵活性，建议政府主动修改OZP，在规划上增加弹性，不用业界逐个申请，且逐个申请修改需时长。

林家辉认为，降强拍门槛可有效推动市区重建，即使对于一班业主自己组织重建都有帮助。至于中长期预计会有一段时间土地供应，用于创科用途，但其实房地产业属衍生行业，若经济不佳，市民置业需求会下降，所以土地供应先着重发展为经济及创科用途。此外，发展商手上有不少农地，先前换地失败因为发展商当时未知道市况走势，拒绝政府提出价钱。这反映只要价格一到位，该批农地就能转化其他用途。