油塘超級地王補地價 減至159億未獲接納

2024-09-17 00:00

政府批出油塘灣項目補地價,涉及金額逾159億,但因金額偏高,財團拒絕接納,已提出上訴。
政府批出油塘灣項目補地價,涉及金額逾159億,但因金額偏高,財團拒絕接納,已提出上訴。

樓價走勢偏軟及新盤貨尾存量高企,發展商補地價態度維持審慎。市場消息透露,由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作、規模相當於半個太古城的油塘灣「巨無霸」商住項目,政府早前第四度批出補地價金額,平均每方呎樓面補價約3900元,較去年調低約35%,涉及金額逾159億,但因金額偏高,財團拒接納並提出上訴。

油塘灣「巨無霸」商住項目預期可提供6236個單位,屬市區罕見大型物業發展項目,因此備受市場關注。地政總署2020年12月首度批出該項目補地價金額,至今已經過去接近4年,但雙方仍然未能就補地價金額達成協議。

消息透露,地政總署早前第四度批出項目補地價金額,平均每方呎樓面補價約3900元,按照項目可建樓面面積約408萬方呎計算,涉及金額逾159億,較去年8月第三度批出的補地價金額,平均每方呎約6000元、涉及金額約245億,大幅調低約35%,然而因為金額過高,發展商未有接納,並且已經提出上訴。
去年底同區項目  補價僅2040元

事實上,越秀地產同區東源街越秀冷藏倉庫重建項目,在去年11月與政府達成換地協議,涉及補地價金額大約13.46億元,預期重批地段將發展的項目,包括5幢提供1393個單位的住宅大樓,以項目可建總樓面面積約66萬方呎來計算,平均每方呎樓面補價約2040元,即上述油塘灣商住項目最新的補地價金額,較同區同類項目高出約91%。

據了解,除因為補地價金額過高之外,發展商再度拒絕接納並提出上訴的其他原因,包括項目發展年期長,以致風險及利息等成本較高,未計算購入地皮的費用,僅補地價、建築費及利息支出,第1期發展的平均每方呎成本,以建築面積計約12500元、實用面積計約14500元,後續期數將更高,而且發展商需要在39萬呎的前濱及海床範圍,興建海堤及登岸梯級,令到整體發展成本增加。
地價料續跌  專家:發展商步伐減慢

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,新盤貨尾存量高企,個別新盤更以「蝕讓價」推盤,加上全面「撤辣」之後,樓市復甦力度不足,差估署7月私人住宅樓價指數,按月跌幅擴大至約1.9%,連跌三個月,創8年新低,預期地價還有下跌空間情況下,發展商自然不急於補地價。

他又說,即使美國重啟減息,本港銀行初期跟減幅度料溫和,融資成本高企下,發展商自然不希望將資金鎖定於未發展項目,還有是政府的補地價金額,一直與發展商存在差距,因為政府主要是根據過去數據來釐定補地價金額,發展商則會將未來樓市趨勢等因素納入考慮範圍,導致補地價步伐普遍比較緩慢。

資料顯示,上述油塘灣「巨無霸」商住項目,由恒基、新地、新世界、會德豐地產、恒隆及中建合作發展,籌備已經超過20年,地盤面積約832051方呎,2017年7月已獲屋宇署批出建築圖則,可建樓面面積約408萬方呎,計劃興建30幢商住樓宇,預期可提供約6236個私人住宅單位,規模相當於半個太古城。

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