油塘超级地王补地价 减至159亿未获接纳

2024-09-17 00:00

政府批出油塘湾项目补地价,涉及金额逾159亿,但因金额偏高,财团拒绝接纳,已提出上诉。
政府批出油塘湾项目补地价,涉及金额逾159亿,但因金额偏高,财团拒绝接纳,已提出上诉。

楼价走势偏软及新盘货尾存量高企,发展商补地价态度维持审慎。市场消息透露,由恒基、新地及会德丰地产等六大发展商合作、规模相当于半个太古城的油塘湾「巨无霸」商住项目,政府早前第四度批出补地价金额,平均每方尺楼面补价约3900元,较去年调低约35%,涉及金额逾159亿,但因金额偏高,财团拒接纳并提出上诉。

油塘湾「巨无霸」商住项目预期可提供6236个单位,属市区罕见大型物业发展项目,因此备受市场关注。地政总署2020年12月首度批出该项目补地价金额,至今已经过去接近4年,但双方仍然未能就补地价金额达成协议。

消息透露,地政总署早前第四度批出项目补地价金额,平均每方尺楼面补价约3900元,按照项目可建楼面面积约408万方尺计算,涉及金额逾159亿,较去年8月第三度批出的补地价金额,平均每方尺约6000元、涉及金额约245亿,大幅调低约35%,然而因为金额过高,发展商未有接纳,并且已经提出上诉。
去年底同区项目  补价仅2040元

事实上,越秀地产同区东源街越秀冷藏仓库重建项目,在去年11月与政府达成换地协议,涉及补地价金额大约13.46亿元,预期重批地段将发展的项目,包括5幢提供1393个单位的住宅大楼,以项目可建总楼面面积约66万方尺来计算,平均每方尺楼面补价约2040元,即上述油塘湾商住项目最新的补地价金额,较同区同类项目高出约91%。

据了解,除因为补地价金额过高之外,发展商再度拒绝接纳并提出上诉的其他原因,包括项目发展年期长,以致风险及利息等成本较高,未计算购入地皮的费用,仅补地价、建筑费及利息支出,第1期发展的平均每方尺成本,以建筑面积计约12500元、实用面积计约14500元,后续期数将更高,而且发展商需要在39万尺的前滨及海床范围,兴建海堤及登岸梯级,令到整体发展成本增加。
地价料续跌  专家:发展商步伐减慢

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示,新盘货尾存量高企,个别新盘更以「蚀让价」推盘,加上全面「撤辣」之后,楼市复苏力度不足,差估署7月私人住宅楼价指数,按月跌幅扩大至约1.9%,连跌三个月,创8年新低,预期地价还有下跌空间情况下,发展商自然不急于补地价。

他又说,即使美国重启减息,本港银行初期跟减幅度料温和,融资成本高企下,发展商自然不希望将资金锁定于未发展项目,还有是政府的补地价金额,一直与发展商存在差距,因为政府主要是根据过去数据来厘定补地价金额,发展商则会将未来楼市趋势等因素纳入考虑范围,导致补地价步伐普遍比较缓慢。

资料显示,上述油塘湾「巨无霸」商住项目,由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展,筹备已经超过20年,地盘面积约832051方尺,2017年7月已获屋宇署批出建筑图则,可建楼面面积约408万方尺,计划兴建30幢商住楼宇,预期可提供约6236个私人住宅单位,规模相当于半个太古城。

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