準確把握土地供求 積極解決住屋問題

全國政協副主席、前特首梁振英早前提出慎防土地和房屋供過於求的說法，引起各界熱議。繼財政司司長陳茂波回應後，特首李家超昨天亦正式開腔，強調政府必須有土地主導權，否則便會落在「利益藩籬」控制之中，不符合市民和香港利益。兩任特首看似在隔空駁火，花生指數爆燈，其實只是茶杯裏的風波，因為兩種說法均沒有否定造地的必要性，本質上並無矛盾，只是側重點不同。

世紀之初，特區政府因應樓市和整體經濟低迷，曾經實施所謂「孫九招」，以嚴控土地供應的方式「托市」，客觀上導致之後樓市急升，造成青年上樓難、劏房盛行等社會民生問題。事後檢討，當年政府放棄積極調控樓市，實屬棋差一着，教訓極其深刻，今後絕不應重蹈覆轍。
結合有為政府和高效市場

對於土地問題，身為測量師的梁振英是專家。他在執政期間，將增加房屋供應視作「重中之重」，也有具體行動，甚至說過「如果不興建插針樓、屏風樓，如何面對劏房住戶」、「郊野公園邊陲地可建公屋」、「董生若能持續推動『八萬五』房屋問題便不存在」之類的話。儘管他在最近的帖文中提出「供應量並非越多越好」，看似打倒昨日的我，但其實並無否定要有供應，只是質疑一旦將來需求不足，那麼在供應大增、樓價大跌的情況下，會衍生負資產、政府財政和金融問題。嚴格而言，這些問題僅屬經濟學ABC，大家都懂，不算甚麼深奧的道理。

2022年習近平主席視察香港時明確要求：要「破除利益固化藩籬」，特別提出要「把有為政府和高效市場更好結合起來」。對於長期習慣「積極不干預」的港府官員而言，這是相當新穎的說法，某程度上也發揮了鞭策作用。對照「孫九招」年代，時任政府為了挽救樓市而幾乎退出房地產市場，這樣雖然對投資者有利，對普羅大眾卻貽害甚深。可以看到，當執政者在擔當「有為政府」方面不夠積極，甚至是消極，所造成的後遺症可以很大。李家超強調政府必須對土地有主導權，不可將其讓渡給利益團體，是吸取了慘痛的歷史教訓。

今後政府是否應該積極造地？答案是肯定的。傳統中國人有「積穀防饑」、「有備無患」的思想，其實造地也是同一道理。眾所周知，造地是一件非常費神、費時的事，往往要花上好幾年的工夫。只要政府下好「先手棋」，不要因一時樓市波動而退縮，預先建立足夠的土地儲備，將來便有充足「底氣」，進可以釋出土地，增加庫房收入和平抑樓價之效，退可以保留彈藥，用作將來發展之用。
因應實際情況合理賣地

政府擁有足夠土地，總好過在需要土地時卻沒有土地，任由擁有土地的利益團體予取予攜，陷入被動捱打的窘局。

一些人擔心造地太過積極會導致樓價大跌等問題，看似不無道理，惟類似情況通常是整體經濟突然受到不可抗力所打擊的結果，未必是政府積極造地所造成的；而且，政府造地之後未必同步售地，兩者之間有許多迴旋餘地。當然，梁振英提出「需求不能不估量，供應規劃不能不量化」是對的，今後政府固然應該繼續積極造地，特別是要將北部都會區的土地潛力發揮出來，但同時理應基於客觀數據，因應實際情況，合理賣地，既要擴大賣地的優點，慎防供不應求，解決好住屋問題，又要縮小賣地的缺點，慎防供過於求，盡量防止負資產激增之類的問題。