巴士的點評｜政府要利用空窗期調理樓市

土地房屋是市民最關注的問題，《施政報告》提出了一系列的解決房屋問題的方法。包括：

一、增加房屋的供應。政府提出在未來5年興建3萬個新的簡約公屋，這些公屋是過渡性房屋，給正在輪候公屋的市民上樓。《施政報告》又提到未來5年公屋整體供應會增加50%，由10.5萬間增加到15.8萬間。扣除3萬間簡約公屋，即未來的一年會增加2.3萬間公屋。政府希望將公屋輪候時間先行在6年封頂， 再將輪候時間由6年降低至4.5年。

在建興居屋方面，政府鼓勵私人發展商參與興建、資助出售房。

二、重新掌握土地供應的主導權。政府要建立穩定可持續的土地供應，方法是打破樽頸去追落後，加速造地。政府預計「新地」變「熟地」的時間減少三份一至一半。另外也會放寬強拍門檻至六成至7成，以幫助舊區重建。又會成立專責審批組，加快審批物建築圖則。

簡單總結，政府的房屋的新政策集中在增加公屋供應和長遠造地兩方面，而私樓方面的着墨不多。

《施政報告》推出的房屋政策，社會反應傾向收貨，特別是興建簡約公屋和提出明確的縮短公屋輪候時間的目標，讓人覺得政府有新猶、有指標，解決低下階層的住屋需求。

雖然政府在私樓短期內增加供應方面不見有大招數，但公眾沒有太大的反對聲音，主要有幾個原因：

第一，經濟環境差勁，如果政府落猛藥，恐怕又會出現1997年前特首董伯伯提出「八萬五建屋計劃」的處境，令到樓價暴跌，造成經濟危機。所以，普遍期望是樓價溫和下跌而不是斷崖式暴跌。

第二，美國加息令到樓市低迷。美國聯儲局大力加息去控制通脹。市場利率急速上升，美國十年期國債利息升上4.1厘樓上。香港無可避免要跟隨美國加息，令供樓負擔上升，亦不知道利息何時見頂，買樓的需求會相當「窒手」。而發展商應對樓價下跌的手法通常是減少推出新盤，只賣手上現有物業，例如車位去頂數，新盤價格就不會明顯下跌。不過，二手樓價已明顯回落。以太古城單位為例，有些已回落到萬五、萬六元/實呎水平。在1997年的時候，以實呎計算，當時也要到萬二、萬三元。二手樓價的回吐幅度明顯比新樓大。由有於樓價本身已開始回落，市場對政府要兇猛出招殺低樓價的要求，變得沒那麼強烈。

不過，政府這個房屋問題的空窗期可能只係有一年多、兩年左右。關鍵是第一、利息總會有見頂的時候。市場現時估計，明年年初至年中，美息就會見頂，可能在明年下半年，美息會開始回落。所以，利息上升對樓市的阻嚇力，應該在一年後就會減退。

第三，雖然政府沒有全面放寬辣招稅，但可以想像，一年之後，疫情過去，中港通關，內地人重回香港，又會重燃香港對住屋的需求。或許需求沒以往般大，但也一定程度重新注入購買力。而政府大力推出吸引海外優才計劃，將會有相當數量的人才流入香港，會成為私樓的買家或租戶，亦會進一步推升需求。

在年多兩年後，私樓需求會再回升。而政府會有甚麼措施可以滿足這些需求呢？

今次的《施政報告》，一定程度舒緩了公屋緊缺的問題，但是，在私樓問題上，政府仍然要出力。基本方向既要增加私樓土地供應，也要增加居屋供應，以滿足那些負擔不起私樓市民的需要。

盧永雄

原文刊於《巴士的報》