內房鬆綁｜全國性商品房預售資金監管辦法出台 分析：宜觀望銷售數據

有內地傳媒引述消息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日制定出台，有望逆轉內房的流動性困境。今日內房股板塊向好，截至下午2點20分，富力地產(02777)升6%，報4.08元；佳兆業集團(01638)升1.1%，報0.88元；建業地產(00832)升5.8%，報0.91元。

光大新鴻基證券策略師伍禮賢分析指，過往一段時間內房股表現低迷，近期中央監管政策似有鬆綁趨勢，看好內房板塊政策面變得正面。至於許多投資者關注現階段是否可買入內房股部署「撈底」，伍禮賢認為，內房板塊主要是靠資金維持運作，惟去年至今的銷售情況不是太理想，可見投資者未有太大信心。

伍禮賢建議，宜待內房實際銷售數據回升，才部署買入內房股，他較看好一線大型內房股，尤其是有國企背景的內房企業，例如華潤置地(01109)、萬科企業(02202)，認為其資產負債率較低，持有現金較多，未來增長空間可期。

據了解，全國性的商品房預售資金監督管理辦法明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利於引導優化預售資金監管。

該「辦法」中明確預售資金額度監管為「重點額度監管」，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

有知情人士指出，此次新出台的資金監管辦法保證了商品房預售資金使用的靈活性，在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對於此前部分地方在預售資金管理執行過程中過於嚴格的做法，亦將有一定的糾偏效果。

房地產下半年以來，出現了各項指標快速下滑，不少內地房地產商出現債務違約，房企的投資積極性驟然下降，土地流拍現像不斷增加，房地產新開工面積和銷售面積下滑。由於擔憂房價下滑，居民的購房信心不足，居民中長期貸款增速在減弱。

較早前，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，已逐步矯正金融部門風險偏好過度收縮的行為，金融部門將積極配合相關部門維護房地產市場的健康發展。

2021年12月印發的《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。同時相關併購貸款不再計入「三道紅線」。

同時地產預售金有鬆綁跡象。今年1月就有消息稱中國正在起草全國性規定，放鬆對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，作為緩解地產行業流動性壓力的最新舉措。

今年1月，央行更是將1年LPR 下調10個基點，5年LPR下調5個基點。LPR下調對房貸的直接影響，就是房貸月供會相應減少，有利於刺激買房，推動房企銷售復甦。(jh)