高盛內房會議：或已錯失透過融資及債務重組拯救內房的時機

高盛上周舉行內房會議，與會者一致認同，中國疫情防控政策降低了房地產的需求預期，面臨高流動性壓力的私營(POE)房地產商可能會逐步進入清盤階段；受阻項目(encumbered projects)的復工將依賴融資和舉債重組，但對於那些剩餘價值遠低於所需資本的項目，政府可能需要提出解決方案。

高和資本執行合夥人周以升指，住宅物業的租金收益率較低，經濟和收入增長帶動的房價上漲是作出購房決策的關鍵。然而，不斷惡化的樓市、新冠疫情防控措施，大大降低了買房人士的漲價預期。

他相信，隨著行業去槓桿取得進展、二十大會議後明確以質量增長為重點的政策指導方針，可促使買家重拾信心，從核心一線城市開始，市場將自低谷回升。

北京植德律師事務所合夥人張文良補充指，中國經歷了過去十年的結構調整，將增長動力從房地產轉向技術行業，為中國保持核心競爭力的必然選擇。他預計，未來3至5年房地產行業將面臨高流動性壓力的債務重組，但與此同時，在實現高質量經濟增長的支持下，市場將逐步復甦。

分析：可能已錯失透過融資和債務重組拯救受困內房的時機

至於寬鬆政策方向，與會者一致認為，儘管救助基金和資產管理公司合作提供債務融資，但可能已錯失透過融資和債務重組來拯救受困內房企業的時機。

周以升強調，鑑於更多面臨流動性壓力的內房民企可能進入清盤階段(Liquidation phase)，料吸引內房投資者可能是解決當前局勢的關鍵，當局可以考慮降低地積比率(plot ratio)和放寬預售訂金控制，以帶來更高的利潤率。

張文良觀察到，閒置土地(即自收購後兩年內未開發的土地)仍面臨沒收風險，對財困房企仍造成一定壓力，倘取消有關政策、免除土地銷售逾期罰款和稅收，或有助於減輕項目層面的流動性負擔，地方政府可考慮竣工行政審批綠色通道。

此外，周以升強調內房企業建立證券化系統的重要性，包括更廣泛地利用REITs(房地產投資信託基金)，有助開發商償還債項。與會者認為，面臨高流動性壓力的民企的復甦仍然遙不可及，因為資金缺口一直無法彌補、銷售數據強差人意，裁員的決定也進一步降低了生產力。

分析料八成房地產項目面臨處置困難

張文良將抵押住宅項目分為以下幾類，首先是具有足夠可售價值、僅面臨暫時流動性壓力的項目；可售價值僅涵蓋竣工成本的項目；可銷售價值無法支付竣工成本的項目，他估計按建築面積計算佔所有已建項目的30%至40%，主要分佈在二或三線城市。

雖然第一類和第二類項目可以通過額外的融資或債務重組來解決，但第三類項目不能完全由市場本身解決，政府最終可能不得不提供保障機制並承擔損失。

從商業項目的角度來看，周以升估計約80%的項目（包括未開發土地、未完工項目和已完工項目）面臨處置困難，原因是缺乏買家投資；傳統商場及寫字樓缺乏流動性，被排除在房地產投資信託基金化渠道之外；租金水平隨著經濟下行而疲軟。

周以升也觀察到，最近幾個在北京的投資物業以20至30%的折扣出售，但鑑於資產購買者的融資成本從去年的6%至7%降至目前的4%至5%左右，他對行業仍然感到樂觀。