瑞銀：內房受掣三大因素 料年內銷售仍跌10%

人民銀行與銀保監會本月宣布，建立首套房貸利率政策動態調整機制，瑞銀香港/中國內地房地產研究團隊主管林鎮鴻稱，實行該政策的城市需要符合特定條件，並非覆蓋所有城市，經測算實施後最低按揭利率可降至3.85%，低於現時的4.1%，兩者比價之下，利率調降對節省供款利息的作用不算明顯，不足以刺激需求端，而是在於調整房價預期及收入預期。他續指，兩年前行業整體土地拍賣及新開工均出現大幅下降，兩年後行業庫存便自然下降，屆時房價有上漲動力，短期看仍觀望更多政策出台刺激需求端。

他表示，對內地樓市所持觀點不如市場般樂觀，主要涉及三大因素，一是內房盈利預期較低，二是房地產中長期存在結構性問題，制約政策及需求恢復，三是短期內需求端指標需要關注。若按銷售面積計，今年內地的房產銷售仍有10%的跌幅。樓價方面經過去年下挫後，今年走勢料按年平穩。

他指出，結構性問題在於，一二線城市房價過高，低線城市則庫存過高。現時當局堅持「房住不炒」，對於主流城市房價過高問題是對症下藥。而對於低線城市庫存過高問題，他並稱，該輪房地產調整周期由供給端引發，行業新開工出現大幅下降，最高點到最低點下降近50%，需求端的成交面積則未出現大幅下降，意味著行業整體在去庫存，若未來兩年新開工面積維持現有的8億平方米，則2024年底至2025年初，庫存情況可回到過去十年平均水平，解決供應過多問題。（sz）