專欄｜樓市方程式 方耀明｜香港人口老化的機遇

隨着醫學日益昌明，全球都有人口老化的問題，眾所周知日本現時是全球最高齡的國家或地區，但聯合國數據預測2050年香港將成為全球人口老化最高的城市，其次為南韓和日本。跟據政府統計處的人口推算，香港65歲或以上長者比例現在大約是21%，預算2028年會增長到25%及至2036年的31%，比例增長比想像中快。 

最近就有發展商在觀塘安達臣道的樓盤取消預售樓花同意書，市場估計發展商有機會把住宅樓盤改成安老住宅社區。就政府統計月刊的專題文章，居住在私營安老院的比例隨着年齡逐漸上升，由65至75歲不足1%的長者，居住的人口比例按年齡由75歲開始，每五歲按倍數上升由1.8%，到85歲以上的7.2%，由此可見，香港的安老設施和配套也是有市場需求。筆者最近亦參觀過一個安老住宅項目，加入醫療設施及護理照顧等服務，現時已經頗受市場歡迎，隨着人口日益老化，未來安老住宅在房地產市場有可能是一個有潛力的版塊。

參考近年政府推行各樣的土地政策，包括土地共享先導計畫、青年旅舍計畫等，筆者認為政府可考慮多方面發展的可能性，例如以優惠或折讓地價，讓私人發展商興建安老住宅項目。透過限制出售市場客戶群予特定人士，真正有需要的年長人士亦得到有質素及有配套的住宅供應，亦可考慮一些地點較次的地方，做好規劃從而釋放土地的發展潛力，以可減輕過度集中開發普通住項目於某區域對公共交通及基建帶來的負擔，長遠而言不失為一個有利的方向。香港安老設施現時略嫌不足，現在已有一定數據預測未來老人住宿問題，但香港地價貴，發展商根據安老住宅的經營模式收取年期費用，還有一定營運成本，可持續性有相當難度，回本期不能與出售普通住宅相提並論。

隨着香港人口老化並更長壽，政府除了考慮老人資助計畫外，亦要考慮安老住宅的問題，希望透過與發展商合作，提高在港老年人的生活質量，共同推動安老社區的發展。

萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管方耀明

2023年7月5日