专栏｜楼市方程式 方耀明｜香港人口老化的机遇

随着医学日益昌明，全球都有人口老化的问题，众所周知日本现时是全球最高龄的国家或地区，但联合国数据预测2050年香港将成为全球人口老化最高的城市，其次为南韩和日本。跟据政府统计处的人口推算，香港65岁或以上长者比例现在大约是21%，预算2028年会增长到25%及至2036年的31%，比例增长比想像中快。 

最近就有发展商在观塘安达臣道的楼盘取消预售楼花同意书，市场估计发展商有机会把住宅楼盘改成安老住宅社区。就政府统计月刊的专题文章，居住在私营安老院的比例随着年龄逐渐上升，由65至75岁不足1%的长者，居住的人口比例按年龄由75岁开始，每五岁按倍数上升由1.8%，到85岁以上的7.2%，由此可见，香港的安老设施和配套也是有市场需求。笔者最近亦参观过一个安老住宅项目，加入医疗设施及护理照顾等服务，现时已经颇受市场欢迎，随着人口日益老化，未来安老住宅在房地产市场有可能是一个有潜力的版块。

参考近年政府推行各样的土地政策，包括土地共享先导计画、青年旅舍计画等，笔者认为政府可考虑多方面发展的可能性，例如以优惠或折让地价，让私人发展商兴建安老住宅项目。透过限制出售市场客户群予特定人士，真正有需要的年长人士亦得到有质素及有配套的住宅供应，亦可考虑一些地点较次的地方，做好规划从而释放土地的发展潜力，以可减轻过度集中开发普通住项目于某区域对公共交通及基建带来的负担，长远而言不失为一个有利的方向。香港安老设施现时略嫌不足，现在已有一定数据预测未来老人住宿问题，但香港地价贵，发展商根据安老住宅的经营模式收取年期费用，还有一定营运成本，可持续性有相当难度，回本期不能与出售普通住宅相提并论。

随着香港人口老化并更长寿，政府除了考虑老人资助计画外，亦要考虑安老住宅的问题，希望透过与发展商合作，提高在港老年人的生活质量，共同推动安老社区的发展。

莱坊高级董事兼估价及谘询部主管方耀明

2023年7月5日