中銀大手跟加按揭封頂息0.5厘 與滙豐睇齊 最快下周生效
2023-09-12 10:31 
美國議息前夕，再有大型銀行計劃上調銀行同業拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限。市場消息透露，繼滙豐（0005）後，中銀香港（2388）亦計劃短期隨調升按息。
消息指，中銀部署將H按封頂利率上調至P減1.75厘，亦即是實際按息約4.125厘，加息幅度0.5厘，幅度與滙豐銀行睇齊。現樓按揭本月18日起生效，而樓花項目則於30日起生效。
目前，中銀H按封頂為P減2.25厘，以該行P為5.875厘計算，實際按息為3.625厘。若以每500萬元貸款、還款期30年計算，每月供款將由22,803元，增至24,233元，增加1,430元或6%。
滙豐大加H按減回贈 封頂息破4厘
滙豐上周表示，考慮到近日香港銀行同業拆息、銀行競爭力及市場價格等多項因素，決定調整按揭息率。由9月18日起，該行將把H按封頂息由原來P（最優惠利率）減2.25厘上調至P減1.75厘，即實際封頂息由3.625厘加至4.125厘。按揭現金回贈方面，同日起將由原來有機會最高可達3.1%大幅削減至1.75%。
這次上調H按封頂息率將令新造或轉按後的按揭供款增加，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約285元。假設買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約1,140元至約19,400元，升幅達6.3%。
滙豐發言人表示，作為主要的市場參與者，滙豐致力確保本港的按揭市場能夠健康及持續發展。因此，本行會因應市場情況定期檢視按揭息率，並在需要時作出適當調整。考慮到近日香港銀行同業拆息、滙豐的競爭力及市場價格等多項因素，決定調整按揭息率。
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中原︰「租平過供」加劇 樓市添壓 籲政府撤不合時宜之「逆周期措施」
中原按揭董事總經理王美鳳相信，兩大具指標性的大型銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨。她預期市場新造按息將因此逐步上升至4.125%逾15年新高水平，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4%至2.8%來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。
王美鳳認為，以往預防樓市過熱的「逆周期措施」已不合時宜，樓市無需及不宜被措施「綁手綁腳」，建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素，包括撤銷物業買賣辣稅，以助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免陷入持續性積弱市道。
自滙豐銀行落實將於本月18日（現樓）及30日（樓花）上調新造按息及縮減回贈優惠，根據中原按揭客戶個案統計，過去周末至星期一（9月9日至11日）三天的按揭申請量增加達3倍。王美鳳提醒一些有轉按需求、最近入市又或選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭已避免在銀行寬限期過後上調息率。
經絡：料其他銀行跟隨 月內或將上調P
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，美國聯儲局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今個月美聯儲議息會議後再度調升P，預計加息幅度約為0.125厘至0.25厘左右。曹德明料在調升P前，將陸續有銀行先調升H按鎖息上限，以預備在加息時保持利潤空間。
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，截止2023年8月，滙豐銀行以及中銀香港的現樓及樓花市佔率共佔整體市場超過五成，分別為50.7%及56.3%。曹德明表示，現時兩大銀行上調H按的鎖息上限，對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，因其他未加鎖頂息率的銀行或將跟隨，此舉或誘發加息前的最後轉按意欲，令轉按宗數有機會短暫上升。
曹德明提醒，加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，並建議以現時壓力測試基準再加1厘作計算以加強未來加息的風險管理，同時亦避免借得太盡失預算。
星之谷：料銀行按揭業務進入寒冬期
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，調整後按息封頂位攀升至逾4厘，為香港多年來首次供樓利率高於這一水平，預計將不利樓市氣氛，未來成交會進一步委縮。
他續指，近月物業新買宗數已回到沙士時期水平，銀行按揭業務主要靠轉按驅動，尤其較早前政府放寬按揭成數掀起轉按熱潮，但今次加息將重創轉按市場，銀行按揭業務會進入寒冬期。
至於未來息口走向，他表示，12個月HIBOR仍然維持高達5.35厘，反映市場預期利率不會大幅回落。預計是次上調按息後，銀行不會再次主動調整按揭封頂利率，但不排除最優惠利率(P)仍然有機會上升。
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