內房上月銷售樓價齊挫 救市刺激有限 大摩料續低迷

內地住宅銷售及二手樓價下跌趨勢持續，據中國房地產研究機構數據顯示，1月中國百強房企單月銷售再創新低，按年跌逾30%，按月更減少近半；百城二手住宅平均價格連續21個月下跌。多間大行發表報告，均指放寬限購令、「白名單」等救市政策影響有限，摩根士丹利預計未來幾個月房地產銷售按年跌幅或更嚴重；滙豐研究則認為內房需要更多刺激措施；晨星亞洲預計，內房將在2026年之前基本恢復，目前內地住宅供應過剩，建議將一部分納入政府補貼住房，以助樓價穩定性。

據克而瑞地產研究數據，內地1月百強房企銷售操盤金額2350億元，按年跌34.2%，跌幅與去年12月相若，但按月則大跌47.9%。

中指研究院指，1月全口徑銷售金額逾百億的房企有7間，按年減少6間，保利發展以203億元排首位，萬科企業（2202）跟隨其後。

克而瑞認為，行業仍在風險出清階段，隨着上海、廣州相繼鬆綁限購，政策寬鬆亦加速落地，局部城市或將迎來小幅放量，但預計短期市場供需不會明顯轉暖。本月恰逢傳統春節，疊加當前低迷行情，預期延續供需兩淡。

大摩認為，放寬限購令對基本面影響仍然有限，預計未來幾個月房地產銷售將繼續低迷，按年跌幅或加劇，並認為透過完成停滯項目、防止大型發展商進一步違約及提高居民收入，扭轉市民對樓價悲觀預期，才是重振一手樓銷售關鍵。滙豐研究則指，「白名單」等政策影響有限，若政府推出大規模購房券以補償，將極大幫助一線城市去庫存，提振市場情緒。

大摩：悲觀預期有待扭轉

樓價方面，據中指研究院數據，1月百城二手住宅平均價格每平方米15230元，按月下跌0.56%，跌幅較去年12月擴大0.01個百分點，連續21個月按月下跌。

中指研究院副總監徐躍進稱，二手住宅方面各地仍多業主「以價換量」，整體樓價水平仍處調整期，隨着1月底核心城市樓市政策改善，今年內房有望逐漸築底企穩。

瑞銀料，一線城市二手樓價需要先穩定，全國銷售才能穩定，並要關注抵押補充貸款資金及城中村改造的進展。

另外信貸評級機構惠譽指，中國恒大（3333）遭香港法院頒令清盤，恒大境外債權人追債前景面臨高度不確定性，因為開發商對於境內債權人的償債順序優先於境外，而且內地政府將優先考慮「保交樓」。惠譽表示，不管恒大境內資產是否在被清算範圍內，事件將使內地購房者更偏向於選擇國有開發商，市場對民營房企信心將需要更長時間才能恢復。

晨星亞洲股票研究總監陳麗子亦認為，今年上半年或會有相當數量的內房債務到期，惟高質量的中資開發商通過獲得更好的土地項目，使其能夠走出困境。

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