内房上月销售楼价齐挫 救市刺激有限 大摩料续低迷

内地住宅销售及二手楼价下跌趋势持续，据中国房地产研究机构数据显示，1月中国百强房企单月销售再创新低，按年跌逾30%，按月更减少近半；百城二手住宅平均价格连续21个月下跌。多间大行发表报告，均指放宽限购令、「白名单」等救市政策影响有限，摩根士丹利预计未来几个月房地产销售按年跌幅或更严重；滙丰研究则认为内房需要更多刺激措施；晨星亚洲预计，内房将在2026年之前基本恢复，目前内地住宅供应过剩，建议将一部分纳入政府补贴住房，以助楼价稳定性。

据克而瑞地产研究数据，内地1月百强房企销售操盘金额2350亿元，按年跌34.2%，跌幅与去年12月相若，但按月则大跌47.9%。

中指研究院指，1月全口径销售金额逾百亿的房企有7间，按年减少6间，保利发展以203亿元排首位，万科企业（2202）跟随其后。

克而瑞认为，行业仍在风险出清阶段，随着上海、广州相继松绑限购，政策宽松亦加速落地，局部城市或将迎来小幅放量，但预计短期市场供需不会明显转暖。本月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情，预期延续供需两淡。

大摩认为，放宽限购令对基本面影响仍然有限，预计未来几个月房地产销售将继续低迷，按年跌幅或加剧，并认为透过完成停滞项目、防止大型发展商进一步违约及提高居民收入，扭转市民对楼价悲观预期，才是重振一手楼销售关键。滙丰研究则指，「白名单」等政策影响有限，若政府推出大规模购房券以补偿，将极大帮助一线城市去库存，提振市场情绪。

大摩：悲观预期有待扭转

楼价方面，据中指研究院数据，1月百城二手住宅平均价格每平方米15230元，按月下跌0.56%，跌幅较去年12月扩大0.01个百分点，连续21个月按月下跌。

中指研究院副总监徐跃进称，二手住宅方面各地仍多业主「以价换量」，整体楼价水平仍处调整期，随着1月底核心城市楼市政策改善，今年内房有望逐渐筑底企稳。

瑞银料，一线城市二手楼价需要先稳定，全国销售才能稳定，并要关注抵押补充贷款资金及城中村改造的进展。

另外信贷评级机构惠誉指，中国恒大（3333）遭香港法院颁令清盘，恒大境外债权人追债前景面临高度不确定性，因为开发商对于境内债权人的偿债顺序优先于境外，而且内地政府将优先考虑「保交楼」。惠誉表示，不管恒大境内资产是否在被清算范围内，事件将使内地购房者更偏向于选择国有开发商，市场对民营房企信心将需要更长时间才能恢复。

晨星亚洲股票研究总监陈丽子亦认为，今年上半年或会有相当数量的内房债务到期，惟高质量的中资开发商通过获得更好的土地项目，使其能够走出困境。

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