3年轉按財技成歷史 拆解3大原因 新造按揭回贈也歸零 業界稱「罕見」
2024-04-17 16:04 
市傳大型銀行罕有削減樓按現金回贈為「零」，當中更包括新造按揭，令過往業主3年轉按賺優惠財技成「歷史」。事實上，昔日本港樓價屢創新高，轉按成為不少業主套現資金兼賺盡優惠的常用技巧；不過，隨着銀行加息及樓價下跌，加上銀行收緊現金回贈，以及政府撤辣等因素，勢令業主轉按誘因大減。
傳中銀貸款300萬以下難回贈
根據中原資料顯示，過去近20年來，銀行一直提供現金回贈以吸引業主承造按揭，早期幅度多數為貸款額約1%，並由2017年開始反覆提高幅度搶客，到了2023年更曾出現3%的最高現金回贈幅度。不過，市場最新傳出有大型銀行收緊現金回贈，除了按揭保險個案外，其餘一般新買賣按揭、轉按或加按申請將不提供現金回贈，即削減至「零」。
據銀行相關消息人士透露，中銀現金回贈暫時是「case by case咁批」，若貸款額達300萬元以上，本身持有中銀戶口的客人都可以嘗試爭取；但若貸款額低於300萬元、本身又沒有中銀戶口，就未必會有現金回贈；同時現金回贈只有0.1%至0.4%左右，並提到「要做就快啲做」。
滙豐：據市場情況作出調整
滙豐發言人表示，定期檢視樓宇按揭息率及優惠，並根據市場情況作出調整。
中銀回覆指，該行的按揭服務條件，包括按揭息率及現金回贈，會視乎市場情況、貸款金額、客戶關係等多項因素而定。
恒生渣打：視乎市況調整按揭回贈
恒生回應指，該行的按揭現金回贈水平，會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素不時作出檢討及調整。渣打銀行則表示，不時檢視樓宇按揭貸款之利率及回贈水平，並因應市場變化調整以確保市場競爭力，該行之回贈水平與市場相若。
目前部份中小型銀行雖然仍會推出各項優惠如現金回贈，以爭取按揭業務，但在資金成本高企下，不排除未來將跟隨大行做法，甚至有估計市場將走向無現金回贈的時代。根據金管局資料則顯示，今年2月份新批出的按揭貸款額較1月份減少15%至179億元；當中涉及轉按交易所批出貸款則減少14.3%至31億元。
星之谷：滙豐削回贈有指標性
對於有關傳聞，星之谷行政總裁莊錦輝表示，大型銀行早不太願意承做轉按申請，但認為滙豐削減現金回贈至「零」有其指標性。他又提到，早前轉按或加按已有銀行不提供現金回贈，並指中銀於3月非EM（Equitable Mortgage）個案的現金回贈已「歸零」，但新買賣按揭則可以說是首次出現不提供現金回贈的情況。
中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，過往銀行在資金成本有壓力時，也會調低現金回贈，例如在臨加息的時期降至貸款額1%以下，甚至降到0.2%至0.5%，但將現金回贈水平降至「零」則是相當罕見。
加息及樓價跌大削轉按誘因
事實上，過往物業轉按有多項優點，但隨着市場環境轉變，種種誘因的吸引力均已大減，當中包括透過物業升值套現資金、轉按獲取更佳按揭利率，以及賺取現金回贈等；不過，在銀行加息及樓價下跌的背景下，物業套現空間已大減、新造按揭利率又較之前為高，加上銀行大幅收緊現金回贈，以及原先轉按早已涉及律師費等雜費，均成為業主卻步的原因。
另一方面，以往亦有不少聯名業主會透過轉按處理「甩名」，以避過樓市辣招，但如今政府亦已撤辣，這些業主也毋須特意轉按「甩名」買樓。
然而，對於部份早前選用發展商按揭買入新盤的業主而言，由於有關按揭計劃的特點是首兩至三年的利息開支偏低，其後卻會加至5厘、甚至6厘以上，因此在這些情況下，業主仍然有需要轉按至一般銀行按揭。
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