美孚「師奶兵團」重出江湖 公司名義斥千萬掃貨 專家拆解撤辣後開公司買樓因由

自今年2月樓市撤辣後，不少投資者重投住宅市場，市場傳出闊別住宅市場十多年的美孚新邨「師奶兵團」炒家，撤辣後再次入市，以公司名義斥資1,045萬元買入兩個單位。市傳「師奶兵團」的公司董事均為家人，為甚麼家人合資買樓，不採取聯名方式，而要用公司名義？專家向《星島頭條》拆解撤辣後開公司買樓因由？

據市場流傳，有投資公司今年撤辣後購入兩個美孚新邨單位，該公司兩名董事是人稱美孚「師奶兵團」的著名投資者家人。該著名投資者早於2001年，以公司名義買賣美孚新邨，先後買賣過逾60個住宅及車位，當中大部分位於美孚新邨。惟2010年11月政府推出額外印花稅（SSD）的樓市辣招後，便完全沒有再購入住宅單位，轉為投資車位，直至今年樓市撤辣、樓價15%的額外印花稅被取消後才重新入市。

有傳該投資公司內兩名董事為家人。與家人夾份買樓，不少人會採用聯名方式，但專注從事遺產承辦的古明慧律師行張天恩律師指，長期投資大量物業的話，用公司持有有其好處。

投資物業不宜聯名長命契

首先，聯名買樓有兩種，分別是「聯權共有」（俗稱「長命契」）及「分權共有」兩種。採用「長命契」，一旦其中一個業主過身，業權將自動轉到另一個人身上，不需要做遺囑認證、遺產承辦手續，到田土廳登記死亡證就可以，「但兩人投資，每人50/50的話，未必想過身便給了對方」，因此投資物業未必適合用長命契持有。

公司股東過身不影響租務

而在「分權共有」的情況下，若50/50聯名，其中一方過身，不會自動繼承，但要經過法庭認證的繼承程序，「如果過程中有任何租務、買賣，某程度上可能麻煩一些。」相反，使用公司名義持有，若其中一位股東過身，若公司內仍有足夠董事，便可以繼續運作，不會影響租務、物業買賣，因一切皆在公司層面處理。

具體做法，是在開立公司的時候定立股東協議，「有幾多份數股份，就可以有幾多個董事席位。」另外，股東協議亦可加入其他條款，例如公司有四名股東，若其中一方退出，想賣出股份，可以加入其他股東優先買入的條款，以免股權落入街外人。

另外，採用公司名義持有物業，有些投資者會更安心。因為「分權共有」聯名買樓，其田土廳登記最多只有4個法定擁有人（Legal owner），假設有10個人夾份買樓，4人登記為Legal owner，其餘6人列為實益擁有人（Beneficial Owner）。張天恩指，有些實益擁有人「感覺上沒這麼受保障」，他們最好簽定一些文件，證明有份出錢買入物業。

除了繼承方面的優勢，購買自住或出租物業時，若物業比較有獨特性及罕有，而且銀碼比較大，買家可能會用公司持有物業，以在將來轉售時節省巨額釐印費。同時，以公司名義買樓扣稅的項目較多，只要涉及公司的支出，均可以扣稅。

↓↓↓詳情請看↓↓↓

客源更廣 轉讓稅率更低

另外，以公司名義買入單位後，未來轉售物業彈性也較大，公司可以直接賣出單位予一般個人名義買家，或者以轉讓公司股權方式來出售，吸引同類投資客，令潛在客源更廣。而當遇上樓市熾熱時，可能有更多組買家爭奪，業主的議價優勢自然也較高。

若購買物業的公司，是英屬處女島（BVI）、 開曼群島等地註冊的離岸公司，在土地註冊處的查冊記錄，只會相關該公司為物業持有人，外界較難以查到業主身份，是不少名人，以及著名投資者的慣常做法。

公司名義按揭無優勢

以公司名義買入住宅物業亦可承造按揭，不論樓價高低，最高成數一律為六成。不過，中原按揭董事總經理王美鳳指，相比起以個人或聯名名義買樓，用公司名義承造按揭並沒有特別著數。

她說，一般公司買家選擇以空殼公司購置物業，由於並非經營業務的公司，銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力，亦要付合供款佔入息比率的規定。

要留意是，對於公司股東或有不同持股比例，較多銀行接納持股比例不少於50%的公司股東作為按揭借款人及/或擔保人，例如有關公司兩位股東持股比例是50%及50%，其中一位股東已有足夠入息水平，便可由該位股東作為借款擔保人。若股份比例分別是35%、25%、20%、20%，便需由多於一位股東作為借款擔保人，股份比例需合共達50%或以上。不過，亦有銀行要求不論多少股份比例，全部公司股東均需要作為借款人。

至於供款佔入息比率(Debt-to-income ratio)，有銀行會視公司名義購買物業作為非自用性質處理按揭申請，供款佔入息比率一概以40%為上限計。

開公司涉及多項費用

另外要留意，開立公司買賣物業，要支付成立以及維持公司運作的成本。以開立香港公司為例，支出包括商業登記費、周年申報表費用、會計審計費用等，一般每年花費數千至數萬元不等。