簡樸房取代劏房 學者憂慮籠屋供應增 代理：不合格盤已在整改
2024-11-30 10:59 
劏房問題存在多年，新一份《施政報告》提出制訂「住宅樓宇分間單位出租制度」，合標準單位名為「簡樸房」取代劏房，相關建議方案和諮詢文件日前出爐，當中列出八大要求及規管範圍。資深投資者、香港都會大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴認為，未來簡樸房市場將迎來重大轉變，惟恐怕尚未被取締的籠屋供應增加，部份基層人士日後或要轉居至較劏房更差的環境，變相導致生活倒退。
籠屋、太空艙、分租房間不在規管範圍
政府數據顯示，全港約有11萬間劏房，其中三分之二已符合「簡樸房」的標準，意味著還有三分一，即大約3.3萬間不合規的劏房需要進行改造。日前政府提出「簡樸房」規管制度諮詢文件，列出八大要求及規管範圍，並建議「簡樸房」認證有效期為5年，隨後須每5年提交專業人士核證報告，仍符合標準才可延續認證出租。
不過，業主若在沒有改動單位間隔下分租單位內的不同房間，則不屬今次立法規管的範圍。另外，「床位寓所」如籠屋及太空艙目前已受《床位寓所條例》發牌制度規管，因此亦不會納入「簡樸房」規管範圍，以免重複規管。
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林一鳴在社交平台個人專頁上發表對未來簡樸房市場的預測。他指，環境較差及六七十呎的單位將逐漸消失，導致市場整體供應將大幅減少，預計整體供應量將下降三成以上。
同時，他估計劏房平均租金5,200元將會攀升，「市區最便宜、環境最差的單位租金或將達7,000元，新界的也將超過5,000至6,000元。」至於面積較大單位租金變動不大，惟定價在8,000元附近的單位，租金可能略有上升。
由於籠屋、太空艙及分租房間不在規管範圍，林一嗚預計這類單位的數量將會增加，尤其是籠屋及太空艙，將導致租金將大幅提升，或會接近目前60呎劏房的水平。林一鳴憂慮當日後相關規管出爐，劏房戶負擔不起合規簡撲房租金時，要搬至環境更差的籠屋，但租金不變。
有網民留言表示，不把太空艙納入劏房規管範圍，恐怕形成灰色地帶，「一個單位裝三個太空艙附Common area同Share toilet，照樣租畀一家人，就咁睇條文字面意思，似乎可以避規到。」據《床位寓所條例》規定，床位寓所要遵守樓宇結構、消防安全及衛生情況符合規定才可獲發牌經營，惟條例訂明，單位內有12伙或以上租戶，方屬「床位寓所」，若單位只放置11個太空艙，便不會受到條例監管。
政府銳意規管並取締劣質劏房，林一鳴回覆《星島頭條》記者時表示，要真正達成目標，唯一方法就是效法新加坡，超過八成的居民住在建屋發展局（HDB）建造的公共住房中。這些住房不僅價格相對低廉，而且質量和設施也相當優良。
「簡樸房」八大標準
現時隨著越來越多的內地學生和內地專才湧入香港，簡樸房的需求急劇上升。地產中介表示，這類房源因其提供獨立房間和衛生間而備受青睞，尤其在灣仔和銅鑼灣等熱門地區，面積約130至150呎的簡樸房租金已攀升至每月逾10,000元，惟尚未發現有大量籠屋或太空艙增加。
地產中介又指，政府政策的調整引發市場變化，許多新的二房東進入市場，積極尋找和改造房源以滿足不斷增長的需求。至於許多不合格的房源亦正在進行整改和裝修，以達到政府要求的標準。
中原測量師行租務管理部高級經理潘志業表示，雖然政府已經實施了劏房租務管制，仍然有不少投資者經營「簡樸房」，主要因為市區正常住宅單位，租金水平大多在10,000元以上，所以未能負擔這個租金水平的租客，租住「簡樸房」成為一個選擇。他相信，政府長遠目的希望將「簡𣖙房」清零，並由公營房屋取替，估計對「簡樸房」的規管會越來越收緊，令投資者慢慢退出市場。
潘達恆：三成業主處於觀察階段
香港地產代理商總會主席潘達恆表示，現時業主對指引處於觀察階段，可分兩類業主，第一類知道自己單位大致不合格，意向退出市場，佔一成至一成多；至於另一類業主則願意將單位改裝成合規簡撲房，佔兩至三成。潘達恆補充，這類業主大多傾向留意指示最終要求，並視乎工程複雜性及費用會否超出預算，「較多接受銀碼在數千至上萬內的簡單執修，但如果動用的資金牽涉數萬甚至6位數，業主們才可能因為應付不到而放棄。」
不過潘達恆認為，政府有兩方面做得是比較好，第一個是控制了簡樸房的面積大小及環境，可以保證入住者的健康；第二是沒有設定起始租金，若該簡樸房已做很多工程但卻有起始租金的限制，會導致房屋劣質化產生變化。
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