居屋2024｜新居屋裝修攻略大全 五大位置不能拆改 驗樓師教路做好一個工序 減低滲漏風險

最新一期「居屋2024」日前已正式攪珠，本輪推出觀塘安柏苑、東涌裕興苑、啟德啟盈苑、屯門兆湖苑、油塘高曦苑等5個新屋苑，未來將有七千多位居屋新業主誕生。目前大部分新落成的居屋都是以「清水樓」狀態交樓，業主們都會花多少少錢及心思「執靚」新居，有專業驗樓師向《星島頭條》表示，在過往驗收居屋單位中常見6大問題，因此在工程開始前最好先進行驗樓。另外，曾有不少業主在改動單位間隔時忽略大廈公契限制，今次整合居屋五大不能拆改位置，避免因違規裝修帶來安全風險和法律責任。

慎防空心磚及地台不平

居屋單位只提供基本裝潢，資深認證驗樓師賴達明（明哥）表示，在他過去驗收居屋的經驗中，共有以下六個常見問題需業主特別留意：

1. 水管與外牆漏水

明哥表示，浴室與廚房排水管漏水比較常見。他指出，由於居屋在驗收時沒有將洗手盤與洗碗盤儲滿水測試，所以在收樓後，當水壓大，排水管會出現漏水情況。其次，水管與水龍頭之間的接駁口鬆動亦會漏水。至於外牆方面，明哥表示，因居屋外牆使用預製組件搭建，以接駁構成，所以接駁口容易滲水。若出現該問題，他表示需向房屋處反映，亦須通過灌漿或打入膨脹劑阻止外牆滲水。

2. 飾面空心磚

明哥指出，在居屋的浴室與廚房中都會鋪設地磚或牆磚，在居屋復建初期，他曾在梅窩的一間居屋單位中發現空心磚高達70多塊。他強調，若一塊磚有兩成位置是空鼓的則不合格。他建議，業主在驗樓時，可以用五元硬幣或棍子在每塊磚上都敲一敲測試。

3. 門框窗框鬆動

明哥表示，由於有些工人做事比較馬虎，所以在門框或窗框中打防水膠時沒做好，容易出現開膠，開裂的情況，若有出現，需通知房屋處。

4. 金屬生鏽

由於居屋所用的五金配件金屬雜質較高，在過往驗樓經驗中，明哥常見門鎖，門把手，廚房工作台面，以及電箱底的螺絲都有生鏽的現象。

5. 地台傾斜

明哥表示，因為現在居屋交樓時，廳和房純粹是石屎地台，未必平整，所以業主在鋪地板之前，需要自己找平先再鋪設，避免鋪完地磚或木地板後發現地面不平。

6. 油漆不平滑

居屋牆面油漆常出現污跡、淚痕、刮痕等瑕疵，不過業主不用太擔心，自己重新上油漆即可。

居屋五大位置不能拆改

因居屋是業主購入，在裝修改間隔上自由度較公屋大。不過明哥表示，居屋單位有五大位置是不能輕易拆除改造，同時所有拆牆工程需要入則取得屋宇署同意。如業主在未經同意下改建則屬違規，需承擔各方面的風險。

1. 不可擅拆廚房牆

為了美觀，有不少業主喜歡將廚房改造成開放式，然而廚房的牆身都是防火牆，起到防火安全作用，不能隨意拆除，若真有此需求，亦須向屋宇處申請，批准了才能進行。明哥表示，若業主私底下偷偷將其拆除，會違反法律與大廈公契，有機會面臨被告的風險，若業主購買了家居保險，在發生意外後亦可能會被拒賠。

2. 不可擅拆大門或廚房門

明哥表示，大門亦具有防火安全的作用，不能拆除，不然會違反法律與大廈公契。除此之外，明哥更指出，大門的顏色亦不能任意更改，必須符合大廈公契的規格。

3. 不可改造窗戶

明哥建議，為符合大廈公契，業主需保留居屋原有的窗戶。除此之外，他更強調減音窗不能拆除，因為不但會違反公契，在以後若業主想轉售時，亦有機會與新買家出現爭拗。

4. 主力牆不能拆除

主力牆作為樓宇的承重牆，起到結構性的作用，明哥表示，所有起到承重作用的橫樑，柱子都不能拆除，不然會導致事故發生。

5. 排水系統不能隨意改

有居屋業主喜歡將廚房或廁所的排水區改到其他位置，明哥認為，在室內改的話問題都不大，申報即可，但有些需直接在外牆開洞改造的話，就會破壞外牆，違反公契。

驗樓師五大居屋裝修貼士

裝修固然步驟繁多，除了注意不要違規之外，明哥更予居屋業主五個裝修貼士，幫助他們能夠更順利完成裝修，安心入住。

首先，居屋浴室牆身採用預先安裝喉管的預制板間牆，因此在浴室中加裝吊櫃的時候，需要用特製的釘子才能讓櫃子牢固。

第二，若業主需要改動電箱，必須找一個基於電工程序註冊的電業承辦商進行改裝，改裝後更需有WR1的員工證明書，證明該改裝是安全。

第三，在定制家具以及任何裝修物料時，不要只參考樓書尺寸，因為通常樓書中的尺寸包括了牆以及磚面的厚度，都會比實際面積大，導致拿到物料的時候與實際尺寸不合。

第四，更改水力系統時，亦需聘請有水務署註冊的水匠進行，他們不但手藝好，更不會使用含鉛物料，能夠防範漏水與保障用水安全。

第五，可以加高防水層高度防浴室漏水。不少業主都會改裝浴室，但有機會因清拆瓦仔而導致防水層破損，使浴室漏水。明哥表示，原裝浴室的地台及周邊牆身的防水層大約有10厘米高，淋浴間地台及周邊牆身的防水層大約在40至60厘米高，如要改動沐浴間必須重造防水層。如由企缸改浴缸，他建議浴缸底須重新造防水層。

至於新防水層的高度，他建議，浴室地台及周邊牆身防水層不少於30厘米高，淋浴間地台及周邊牆身防水層不應少於180厘米高。他亦指出，牆身喉管的夾口，牆身扶手以及層架的接駁口都需要打上防水膠，這樣才能更好避免浴室漏水滲水。

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2023年入伙的馬鞍山新居屋錦駿苑，單位面積328方呎，為開放式格局。屋主是一對80後夫婦，由於二人喜歡和式旅館的風格，因此在全屋使用了不同的和風元素突顯主題，如木材、和紙、珪藻土及石紋等，為空間增添寧靜和放鬆的氛圍。