普縉料明年樓市價量趨穩 豪宅物業前景持續向好

普縉集團發表《2024年第四季香港地產市場分析》報告，指2024年本港整體樓市處於下調格局，其中政府於今年2月宣布住宅物業交易全面撤辣後，住宅物業成交曾經飆升，惟受制於多項內外因素影響，各項類型物業成交量及樓價反覆回落，並以非住宅物業的表現較為遜色。該行預期，明年住宅物業市場將會以消化新盤貨尾為主，而豪宅物業則可望平穩向好。

自政府全面撤辣後，累積已久市場盤源及購買力迅即釋放，加上發展商積極推售手上項目、9月美國聯儲局啟動減息，以及中央政府推出救市措施等因素，令住宅物業成交量再度增加。據土地註冊數據，截至今年11月，全年共錄得48,996宗住宅成交，其中一手共錄得16,025宗，已超越2022年及2023年全年約10,000宗水平；另二手則錄得32,971宗，與過去兩年相若。
 
不過，撤辣未有扭轉本港樓市的「熊市」格局，當中截至今年10月，整體住宅樓價較2023年底及2021年7月的歷史高位，分別下跌約6.8%及27.1%。租金方面，用家對於入市維持觀望態度，加上人才計劃推動下，令整體租賃需求增加，帶動整體住宅租金於本年首10個月上升約4.8%。
 
普縉預期，2025年發展商將會持續積極沽售手上項目，在減息周期下，明年實際按揭息率仍有下跌空間，供款比例將進一步下降，加上往年新盤樓價已較高峰期下跌約3成或以上，令「上車客」可透過較低成本購入樓宇質素較佳新盤項目，或以同樣成本購入樓齡和面積較大的舊樓。
 
豪宅市場方面，在港府放寬投資移民條件，以及豪宅物業市場獨特性和供應稀缺推動下，今年豪宅市場表現優於中小型單位市場，交投亦更活躍。該行指，個別新盤豪宅項目不受整體樓價下調影響，甚或創出區內呎價新高紀錄，相信2025年豪宅物業市場可保持穩中向好的發展。

報告指，2024年工商物業租金價格持續下調，影響相關物業按揭的還款能力，導致有發展商及策略投資者爭相出售旗下資產套現，影響市場氣氛，整體市場表現較住宅物業市場遜色，各項類型的非住宅物業樓價今年下跌約一成半至兩成不等，另外整體寫字樓空置率仍然維持高水平，普縉表示，由於市場未及消化新增的辦公室樓面，加上相關需求仍然疲弱，預計2025年寫字樓售價和租金將會持續向下調整。
 
受惠於現時較低租金水平，本年核心區的商舖空置率仍維持於單位數字。該行指，由於港人假日北上及外遊的趨勢持續，料明年商舖租金在零售及餐飲行業處於收縮狀態下表現平淡。另外，由於明年內地對外貿易的不確定性增加，因此市場對工廈及倉庫物業的需求存在變數，惟基於較低空置率下，年內工廈及倉庫物業市場前景審慎樂觀。
 
至於商廈市場方面，今年市場上錄得約10多宗全幢物業成交個案，部份物業原屬酒店發商住用途，並改裝成學生宿舍。該行表示現時大專學生宿位處於「求過於供」狀態，建議市場可將部份較合適商廈改裝為學生宿舍可於短期內增加宿位供應，亦可協助業主將相關資產透過重新定位和改造而增值，增加回報率，從而令投資物業市場氣氛改善。