花旗杨海全：楼价下半年高位回落4%

(星岛日报报道)虽然近期疫情走势放缓，对市况有所帮助，花旗集团中国香港地产研究主管杨海全称，随着近期股市波动，购买力于上半年被消耗，引致成交量回软，加上移民盘骤增等因素下，预期下半年楼价呈高位回落，料跌3%至4%，至于租金亦同样受压，未见大幅上升的空间，估计走势持平，或仅升1%。

杨海全接受专访时称，虽然自己为楼市大好友，但对于下半年市况，亦相对保守，料楼价从高位回落，预期直至今年底，楼价将跌3%至4%，虽然上半年楼市回复的速度，相较预期为快，除疫情放缓外，美国维持低息环境，加上部分因疫情而没有外出购货的买家，亦重投市场，直接推高成交量。

其中，今年2月至7月期间，平均每月住宅成交量达7300宗，相较去年平均每月住宅成交量约5000宗，大增约45%，当中主要来自二手市场，平均每月交投达5000多宗，而新盘每月平均成交量则约1600宗。

今年楼市小阳春由2月份开始，有部分买家认为，本港于疫情下楼价没有大跌，而且按揭息率维持低水，一旦疫情完结，楼价势必上扬，令过去一及两年间，市场累积的购买力爆发，出现过去十年间，甚为少有的高成交量。

他认为，高成交量能维持半年，已甚为难得，相信下半年难以继续维持，始终市场没有重大正面因素，故此预期由8月起，交投量将有所下滑，并下跌至每月平均5000至5500宗水平，

至于持续出现的移民盘，由于上半年市场承接力强，未见太大影响，但由于成交量现调整下，影响会在下半年浮现。

而且踏入七及八月的季节性淡季，业主发觉成交量放缓，加上移民盘承接力减慢，令楼价现调整，同时亦指出，近期股票市场波动，更不时急挫，令部分持股人士「走唔切」，亦影响投资者的入市意欲，他再指，始终上半年乐观因素较多，市场表现亦太好，无论成交量及楼价走势，同样较预期中理想，过往小阳春于5月至6月间，已经见顶回落，但目前却延长至7月，但在近期股票市场下滑，租金又难以大幅上升，加上移民的因素下，相信下半年市况偏淡居多，在购买力亦被消耗下，成交量亦会回软，令楼价进入调整期，至于现阶段无论豪宅及中小型物业市场，尚未入货的人士，可考虑于今年底至明年初时，按当时情况再作决定。

此外，楼价上半年已上升7%，亦高于预期，在下半年现调整下，全年料升2%至3%，符合年初时估计的上升0%至5%。

对于外界憧憬中港两地全面通关后，将对楼市带来直接帮助，杨氏指出，确实会对市况有所推动，但相信主要有利豪宅，尤其是楼价5000万以上的高价物业。对于有外界指，新香港人成近期楼市购货生力军，他认为，该批人士一向已在市场，未见太大影响。

除住宅楼价外，对于下半年租金走势，他认为，租金滞后于楼价，楼价由低位反弹约10%，但租金反弹速度，却较预期中低，由于部分人移民海外，家庭增长速度放慢，但每年仍有约1万多伙新供应落成，即无形中增加少许空置率，令租金受压。

杨氏续称，预期下半年租金没有大升的空间，而且不少打工人士的收入，仍去回复至19年时的水平，收入没有增加下，承租能力亦下降，估计下半年租金持平，或仅升1%。

同时亦指出，股票市场方面，由于中概股受内地政府监管下，中线而言有一定信心问题，目前亦有不少资金由新经济股，逐步流入旧经济股，当中包括地产股，该类股份由于未有结构性的盈利增长，会呈区间波动，但可考虑购入比较落后的地产类股份，有一定追落后空间。

花旗杨海全再指，预料下半年为本港楼价的调整期，当中对面积较细的纳米盘前景感忧虑，认为市况向好的时候，纳米盘的升幅普遍较其他面积的户型少，但楼价下跌的时候，其跌幅亦相对高。

杨氏指出，过往纳米楼所以能吸引买家入市选购，主要当时市场上，普遍借贷上限为楼价约五至六成，导致他们在挑选单位的时候只能「限米煮限饭」，先行选择入场价较低的纳米盘上车，往后再逐步开始换楼计画，所以就算面积只有200多尺，仍有买家愿意选购。

但自从俗称「林郑plan」的高成数按揭推出后，令买家需要付出的首期相应下降，负担能力亦相对提升，在市场结构以用家为主下，自然减少考虑选购纳米楼，例如开放式细单位，改为把目光投放向居住空间更大的两房户上，以现时本港楼价而言，普遍两房户售价约500万至900万不等，而且各区均有选择，直接令细户需求下降。

杨氏认为，虽然纳米楼需求下跌，惟供应方面并没有减少，无论一手及二手市场，均有该类单位供应，两者互相竞争。始终纳米单位并不适合家庭住户，大部分市民都不会长远考虑作为终身住所，而只是作短期居住打算。

所以这类单位在好市时，其楼价升幅较少，相反在市况逆转时，其跌幅亦会较其他户型明显，相反最受用家追捧、楼价约600万至900万的中型单位，只要价格稍跌便会有买家承接，预料下半年走势会跑赢大市，预料楼价只会下跌3%，而楼价1000至5000万的物业，调整幅度较大，料涉5%，主因为成交量一向不太多，但假如中港两地全面通关，甚至会出现反弹。